全城瞩目的中环新海滨3号用地（中环新海滨民耀街用地）将於本季登场，但面对中美贸易战加上新冠肺炎疫情双重夹击，商业市道前景未被看好，准地王能否善价而沽成疑，更有可能直接影响库房收入。

这幅中环核心商业地王，位於皇后像广场以北，邻近国金二期，占地达51.6万平方尺，分两期发展，总楼面逾184万平方尺。今年初，市场对地皮的估值普遍仍看好，个别测量师的估值逾900亿元，每尺楼面地价约五万元，有望再打破地皮造价纪录，支持库房收入再创新高。

中环新海滨3号用地估值被市场调低，加上「双信封」式招标，意味批价有机会低上加低。

惟面对中美贸易战及疫情的双重夹击，各界纷纷下调地皮的估值，个别调整幅度逾四成，最低估价不足370亿元。政府更表明，今次将采用「双信封」式招标，即除标价外，项目的规划设计及技术细节亦会在考虑之列，故未必是价高者得，批价更有机会低上加低。

一般而言，贵重地皮照理会在经济较好的时期推出，一来避免予人土地被贱卖之观感，二来若出现流标，将为市场带来波动、影响市场气氛、左右该区楼价，更直接是影响该年度的库房收入。参考过去四个财政年度的政府收入中，地价占了整体库房收入的接近四分之一，大约1,100亿至1,600亿元，当中以公开拍卖及招标为主要来源，故这幅中环「巨无霸」地皮绝对举足轻重，成库房收入关键。

为应对疫情，政府近月推出多轮纾困措施，库房早已元气大伤，估计本财年的财赤有机会大增至约2,800亿元或以上，靠这幅中环地皮或有助帮补收入、为政府减赤。不过，先是五月启德商业地流标，加上各区甲厦空置率仍持续高企，租金跌势未止，商业楼面前景不容乐观，此时候推出如此贵重靓地，是否仍能发挥应有作用，大家拭目以待。