特首林郑月娥为配合中央对港政策，而延期公布的新一份施政报告，终於在上周发表！笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽1,000万至1,500万元住宅物业的按揭成数，由现时的五成，利用按揭保险计划，额外增加两成，令按揭总数达至楼价七成！结果传闻落空，施政报告对此只字不提！

笔者留意到也有记者就此向特首发问，特首回应因私人住宅价格仍然远高於市民的负担能力，所以不是减辣的时候。

其实这个道理说不通，去年林郑放宽1,000万元以下的住宅按揭时，楼价也是远高於市民的负担。笔者反而估计林郑只愿照顾首置客需求，1,000万元以上已非其想协助的类别。

当然笔者也明白，私楼市场在大围上盖新盘大卖情况下，政府於此时放宽按揭，可能带来负面批评。其实，市场不少专家也曾提出，一手发展商可以有各式各样的付款方法，包括直接借钱给买家，而二手业主则完全处於被动！政府的按揭政策令市场一手热；二手冷。

在新盘大卖的同时，二手业主则要劈价求售。适当调整按揭政策可以令市场回复正常，不致过分依赖一手供应。一手需求增，也是售价居高不下的原因！至於其他房屋政策，涉及施政报告第83段开始，直至96段，竟然只有95段有关研究「劏房」租务管制，勉强可以说是有关私楼市场，其他内容都是增加公屋的供应及政策！

在土地供应方面，也都是长远计划。笔者也赞成的明日大屿会继续，但远水不能救近火。未来几年的私楼供应，毫无疑问将会出现断层。政府可能认为新冠肺炎疫情令经济不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大湾区的融合，只要香港金融中心的地位继续发挥效力，房屋的需求仍然强劲，楼价上升的风险只会有增无减。过往一些辣招已经失效，甚至弄巧反拙。政府应趁市道短期回落，及时调整，以免错失良机！

作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭