居屋幸运儿注意 置业做按揭必读

地产楼市-买楼租楼知识

2020-07-21


私楼楼价高企,不少用家转战二手居屋市场寻宝。不过,未补地价的居屋按揭较一般私楼烦琐,最大分别是在於居屋按揭年期最长为二十五年,而且政府的担保年期长短亦会影响银行的放贷审批,买家搵心水单位时,要注意楼龄对按揭的影响。

 

二手居屋楼按最需要关注担保期问题,房委会对旗下居屋提供三十年担保期,意思是由政府担保做楼按,因此银行放贷时可豁免买家的压力测试,以及按揭保险费。担保期的长短对楼按成数有关键性影响,银行的原则是当居屋的担保期完结後,未偿还本金额需要相当於或低於楼价六成,才可批足九成按揭以及最长二十五年期。简而言之,楼龄愈高的居屋,愈难获得银行批出长年期的九成贷款。

 

楼龄逾廿年居屋宜准备较多首期

 

假设某买家希望买入一个500万元的油塘油翠苑居屋单位,单位於2009年开卖,换言之政府余下的担保期是十九年。因此银行会要求买家於十九年之後,未偿还的本金额跌至只占楼价的六成或以下,即是300万元或以下。

 

按银行现行的利率P-2.5%计划,即实际利率2.5厘;供款二十五年;以及九成楼按计算,每月供款额20,188元,供款19年後尚久银行本金约135万元,在这情况下一般可顺利获批足九成贷款。

 

不过,若是心仪是在1996年出售的牛池湾彩峰苑,换言之政府余下的担保期只余短短六年,按上述的楼价及银行楼按条款计,供款六年後未偿还本金仍远高於楼价的六成,因此银行难以批出九成而年期二十五年的楼按。

 

如果要维持九成楼按,银行可能会将贷款年期缩短至十四年或以下,以达至九年後未偿还本金占楼价六成或以下的原则,变相令每月供款急升至37,300元,买家或难以负担。由此可见,一般楼龄超过二十年的居屋,买家要准备更多首期,才可以成功上车。



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