居屋幸运儿注意 置业做按揭必读

地产楼市 - 买楼租楼知识

日期 :2020-07-21



私樓樓價高企,不少用家轉戰二手居屋市場尋寶。不過,未補地價的居屋按揭較一般私樓煩瑣,最大分別是在於居屋按揭年期最長為二十五年,而且政府的擔保年期長短亦會影響銀行的放貸審批,買家搵心水單位時,要注意樓齡對按揭的影響。

 

二手居屋樓按最需要關注擔保期問題,房委會對旗下居屋提供三十年擔保期,意思是由政府擔保做樓按,因此銀行放貸時可豁免買家的壓力測試,以及按揭保險費。擔保期的長短對樓按成數有關鍵性影響,銀行的原則是當居屋的擔保期完結後,未償還本金額需要相當於或低於樓價六成,才可批足九成按揭以及最長二十五年期。簡而言之,樓齡愈高的居屋,愈難獲得銀行批出長年期的九成貸款。

 

樓齡逾廿年居屋宜準備較多首期

 

假設某買家希望買入一個500萬元的油塘油翠苑居屋單位,單位於2009年開賣,換言之政府餘下的擔保期是十九年。因此銀行會要求買家於十九年之後,未償還的本金額跌至只佔樓價的六成或以下,即是300萬元或以下。

 

按銀行現行的利率P-2.5%計劃,即實際利率2.5厘;供款二十五年;以及九成樓按計算,每月供款額20,188元,供款19年後尚久銀行本金約135萬元,在這情況下一般可順利獲批足九成貸款。

 

不過,若是心儀是在1996年出售的牛池灣彩峰苑,換言之政府餘下的擔保期只餘短短六年,按上述的樓價及銀行樓按條款計,供款六年後未償還本金仍遠高於樓價的六成,因此銀行難以批出九成而年期二十五年的樓按。

 

如果要維持九成樓按,銀行可能會將貸款年期縮短至十四年或以下,以達至九年後未償還本金佔樓價六成或以下的原則,變相令每月供款急升至37,300元,買家或難以負擔。由此可見,一般樓齡超過二十年的居屋,買家要準備更多首期,才可以成功上車。



相關放盤

油翠苑:https://bit.ly/2OLJumU

彩峰苑:https://bit.ly/2CRO14Q

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