逆按揭物业遇上强拍 小心呢只黑天鹅

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2020-07-03



逆按揭概念近年日漸冒起,皆因香港樓價高,物價亦高,要退而無憂唯有向層樓打主意。透過逆按揭可以將物業產出每月收入,但原來逆按揭亦有機會出現意外事件,不想年屆七十、八十歲才樓財兩失,就要小心呢隻黑天鵝。


逆按揭計劃原意為有物業在手,但儲蓄有限的人士,提供一個每月獲取收入的途徑。物業已供滿的業主,可在55歲開始透過逆按揭,一邊繼續住在原有單位,一邊每月獲取收入,最長可取到百年歸老。


不過,由於人的壽命愈來愈長,以2019年香港統計處資料顯示,香港男性及女性平均壽命分別為82及88歲,意味從55歲到百年歸老,歷時27年以上,逾30年者更十分普遍。


欠款及利息長期滾存


這三十多年間,自住物業與人一樣會老化,到業主80多歲時,自住物業頗大機會超過50年,甚至更舊。這裏所指的逆按揭黑天鵝,是自住物業在業主年老時遇上發展商或市區重建局收樓,甚至進行強拍的變數。


本來舊樓遇上發展商或市建局收樓,通常會獲得一筆可觀賠償,用以另覓新居並非難事。然而,對於已將物業進行逆按揭的業主,卻有機會臨老時樓財雙失。試想想當55歲左右開始做逆按揭,每月獲取的收入將視為對按揭證券公司及相關銀行的負債,這筆負債會每月計算利息以及按揭保險費用,箇中欠款及利息十多廿年長期地複式滾存下去,最終欠款及利息有機會高於樓價。


在按揭保險制度下,縱使上述負債及利息已超過樓價,業主仍可樓照住,每月錢照收,直至與世長辭,不用還款,這便是逆按揭的原意。不過,當中途自住物業遇上收樓及強拍,令業主不得不出售自住單位,黑天鵝便隨之而來。


收樓所得先償還逆按揭欠款


根據按老按揭計劃資料,如物業被收樓及依法強拍,按揭證券公司將視這項安老按揭為到期事件之一,有關物業任何獲得的補償或出售所得款項,先要用於償還逆按揭的欠款,若有餘額才會退還給借款人,即業主。如出售物業後所得款項不足以清還逆按揭欠款,有關差額將由按揭證券公司承擔,業主無需額外抬錢還款。


可想而知,若在敍造逆按揭後的廿多年後發生收樓事件,已滾存的欠款、利息及保險金等要償還的款項,將佔樓價的大部分甚至全部,這對年老的業主將是一個大打擊。屆時有機會面對自住物業被收回,要另覓地方安身,而原本每月能袋袋平安的逆按揭收入亦告終止,變成老來樓財兩失。


不過,要減低上述風險仍有方法,敍造逆按揭的自住單位最好揀選屋苑,樓齡在開始做逆按揭時最好在30年以下,這樣的物業在經過廿多年後遇上收樓的機會將較樓齡高的單幢樓為低,讓人生減少一隻黑天鵝的出現。


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