逆按揭物业遇上强拍 小心呢只黑天鹅

地产楼市-精明业主租客

2020-07-03


逆按揭概念近年日渐冒起,皆因香港楼价高,物价亦高,要退而无忧唯有向层楼打主意。透过逆按揭可以将物业产出每月收入,但原来逆按揭亦有机会出现意外事件,不想年届七十、八十岁才楼财两失,就要小心呢只黑天鹅。


逆按揭计划原意为有物业在手,但储蓄有限的人士,提供一个每月获取收入的途径。物业已供满的业主,可在55岁开始透过逆按揭,一边继续住在原有单位,一边每月获取收入,最长可取到百年归老。


不过,由於人的寿命愈来愈长,以2019年香港统计处资料显示,香港男性及女性平均寿命分别为82及88岁,意味从55岁到百年归老,历时27年以上,逾30年者更十分普遍。


欠款及利息长期滚存


这三十多年间,自住物业与人一样会老化,到业主80多岁时,自住物业颇大机会超过50年,甚至更旧。这里所指的逆按揭黑天鹅,是自住物业在业主年老时遇上发展商或市区重建局收楼,甚至进行强拍的变数。


本来旧楼遇上发展商或市建局收楼,通常会获得一笔可观赔偿,用以另觅新居并非难事。然而,对於已将物业进行逆按揭的业主,却有机会临老时楼财双失。试想想当55岁左右开始做逆按揭,每月获取的收入将视为对按揭证券公司及相关银行的负债,这笔负债会每月计算利息以及按揭保险费用,个中欠款及利息十多廿年长期地复式滚存下去,最终欠款及利息有机会高於楼价。


在按揭保险制度下,纵使上述负债及利息已超过楼价,业主仍可楼照住,每月钱照收,直至与世长辞,不用还款,这便是逆按揭的原意。不过,当中途自住物业遇上收楼及强拍,令业主不得不出售自住单位,黑天鹅便随之而来。


收楼所得先偿还逆按揭欠款


根据按老按揭计划资料,如物业被收楼及依法强拍,按揭证券公司将视这项安老按揭为到期事件之一,有关物业任何获得的补偿或出售所得款项,先要用於偿还逆按揭的欠款,若有余额才会退还给借款人,即业主。如出售物业後所得款项不足以清还逆按揭欠款,有关差额将由按揭证券公司承担,业主无需额外抬钱还款。


可想而知,若在敍造逆按揭後的廿多年後发生收楼事件,已滚存的欠款、利息及保险金等要偿还的款项,将占楼价的大部分甚至全部,这对年老的业主将是一个大打击。届时有机会面对自住物业被收回,要另觅地方安身,而原本每月能袋袋平安的逆按揭收入亦告终止,变成老来楼财两失。


不过,要减低上述风险仍有方法,敍造逆按揭的自住单位最好拣选屋苑,楼龄在开始做逆按揭时最好在30年以下,这样的物业在经过廿多年後遇上收楼的机会将较楼龄高的单幢楼为低,让人生减少一只黑天鹅的出现。


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