【Alan论道】5月市场量价平稳 市场回归理性健康

专家分享-Alan论道

2020-06-19

2月疫情爆发,叠加春节假期影响,至3月中旬,市场都十分冷淡。3月中旬开始复苏,4月开始谷底反弹,原因是因为国内疫情基本保持稳定,累积的需求开始集中释放,市场出现了报复性回升。


冷热对比之下,特别显得4月份成交太过突出,引起了市场关注。自媒体炒作,让大家误以为市场非常火爆,但是从实际成交资料来看,市场只不过是恢复到了去年正常水准而已,只是因为春节後市场实在太冷,从冰点到回暖,大家才有火爆的错觉。

 

5月,深圳新房住宅成交3143伙,面积共计301064.89坪;深圳二手住宅成交8553伙,面积共计707480.5坪。5月市场表现与4月差不多,4月经历了V型反弹後,5月恢复平稳走势。住建局加强市场调查、下架高价房源等措施打击炒房行为,市场回到比较理性健康的水准。


5月市场比较平静,没有利好消息,但也没有利空消息,反映政府希望市场保持平稳的方向。今年以来,经济下行压力大增、中美摩擦不断,房地产作为经济的重要环节,一旦压的太死,经济下行压力将进一步加大,维持房地产稳定至关重要。政府不想压制的太厉害,但不压也不行,房价继续上涨容易引起民怨,也不符合房住不炒基本国策。


二手市场方面,政府近期一系列的措施调控,已经颇见成效。包括对部分社区楼盘加强监控、限价、禁止网签…等等手段,都有效压制炒房行为。虽然成交量虽然还维持在4月水准,但是房价上升的势头,明显得到遏制。


各大仲介公司积极回应,要求不允许上架高房价房源,对於明显高於市场价格的房源,一律谢绝委托,种种手段加起来,有效压制房价上升势头,让二手市场重新回到健康方向发展。

 

新房市场方面,政府正在出手打击开发商,利用少量房源,故意分多批推出,人为制造房源紧张及供不应求的假像,来误导客户的行为。政府调控主要方向,还是压制房价上升,而不是控制成交量。

控制房价上升,符合房住不炒基本政策。不控制成交量,让市场可以正常运作,避免开发商资金链断裂,保住房地产行业可以持续健康发展,对稳定市场经济起到强撑作用。

商办市场方面,在投资行为被压制,一方面是对两会的观望,另一方面是经营贷的排查,导致买卖量有下降。反过来,5月租赁市场表现还是不错,疫情以来,市场租金下跌幅度比较明显,已经跌到了一个非常吸引的水准。

加上近期经济加快复苏,租赁需求也有回升,不少企业出於经营成本考虑,转为选择低租金区域或者用过去乙级价格租到现在的甲级写字楼,使得租赁市场较为活跃。

 

5月两会工作报告较过去相对简短,并且首次不对GDP增长设置目标。今年疫情对经济打击巨大,全球经济不确定性加大,政府不设增长目标,但也强调了“六稳六保”,经济稳定仍然十分重要。报告中虽然没有提及房地产,但是相信房地产必然是跟着经济稳步向前。


房住不炒基本国策不动摇的前提下,炒房资金大量进入房地产已经不太现实。但是现在房地产对於资金吸引力仍在,大家还是愿意把钱放在房地产。近期人民币出现持续贬值,A股市场表现也一般,反而突显房地产保值能力强。

展望6月份,估计疫情可能会逐渐接近尾声,虽然说香港封关期延长至7月,现在深港两边都需要隔离14天,相当於距离28天,两地之间的交流大大受阻。但两地疫情稳定下,深港通关恢复正常,相信不会等待太久。


粤港澳大湾区9+2,港澳与内地九城是不可能分割的,香港的融入才有机会让深圳成为大湾区核心。长远来看,深港融合对深圳房地产有非常大的价值。香港目前乱一点,成为了中美角力的地方,双方在香港争夺话语权。港版国安法的出台让香港往中国靠拢,港人投资中国加速,香港也会加快融入中国。


港人大湾区置业也会增加。虽然港人少,但财富比较多,港人回归将会是深圳的一个新的力量,未来开发商也应该多关注香港客户。另外,开盘节奏预计将大大加快,上半年前5个月,春节、疫情、两会以及近期政府管控影响,市场供应量严重不足。按照统计预计,6月将会近二十楼盘计画入市,有望缓解新房市场供应不足的局面。

 

作者为深圳中原董事总经理郑叔伦





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