香港土地能透过科技以释放吗？说实在的，科技虽日新月异，但只是辅助工具之一，政府的理念思维、土地房屋政策、施行效率以及如何运用科技等因素，皆能左右土地从既有的系统中释放出来的可能。笔者固然希望当局能够善用科技，减低房地产开发产业链的交易成本耗费，同时能提高效率，才能创造多赢的局面。另外，房地产业界在利用互联网科技的业务模型创新，也是有利带动由内地吴良镛教授提出的「城市有机更新」，从而释放更多的楼面面积。
以办公或零售用途的存量商业地产为例，在互联网时代，房产用家将要求更开放多元的空间使用，故传统的商业地产必须重新改造规划，以不断创新来应付市场需求。共享办公室，以至共享居住的业务模型，也正在走「房地产即服务」(Real Estate as a Service)，涵盖节能、环保、交往、文化环境等创造。这样，楼面面积的人均使用成本也能够随着这些以互联网科技带动的创新业务模型而降低。
当土地供应及楼面面积藉着科技而得以释放，现时香港高踞不下的楼价能相应下降吗？理论上，纯以供求关系来看是可以的，惟香港楼价高企并非单单缺乏土地供应所致，高地价政策、利率低企导致热资涌入以及投资者对「砖头」的偏好等因素亦牵涉其中。
不论如何，科技让人类进步，如何运用方兴未艾的普罗特克(PropTech)，正正是我们需深思的事。
作者为方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人
