早前再有启德商业地流标，为区内一年多以来第三幅未能成功标售的商业用地，涉及总楼面逾260万平方尺。究竟同一区内接二连三出现流标，是供过於求，还是地区先天不足？

地政总署自去年初先后推出五幅商业地皮招标，最终只成功批出两幅，其余三幅均流标收场，这三幅均来自启德新发展区。其中最「波折重重」的 4C区4号用地，去年六月被挞订之后重新招标，同年九月流标，至今未有重推时间表。

而五月中旬流标的2A区4号地盘、5(B)号地盘及10号商业地，由三个地盘合组而成，故规模颇大，最高可建楼面达116万平方尺。有市场分析指，流标原因之一是中标财团须负责兴建一条建筑面积不少於1.1万方尺的地下购物街，及兴建两所安老院舍暨长者日间护理中心等社福设施。

启德商业地一年多以来涉及三幅未能成功标售的商业用地，情况并非偶然。

不过，计及早前同区另外两幅商业地亦不幸流标，相信与区内整体因素有关。首先，屯马线启德站今年二月已经开通，但有别毗邻的九龙湾及观塘，启德区的发展尚未成型，暂时只有少量住宅，其他社区配套亦未完善，而上述用地批建的商厦又不能拆售套现，发展商可能要守十年八载才回本，吸引度减弱。

其次，过去一年本港政经局势不稳，疫情下全球经济皆受重创，核心商业区的甲级商厦亦出现空置率创新高，租金受压的情况，除非如西九龙站上盖如此得天独厚的位置，不然，短期内商用物业不被看好。

再者，启德区内至今暂未有商厦楼面落成，缺乏参考，更没有协同效应，预计最快也要待2023年才有首个项目登场，相信为南丰集团旗下的商业及酒店项目。面对区内商用需求有待出现，相信发展商亦会谋定而后动。