【李峻铭专栏】经济深度衰退 楼市反常热卖

专家分享-李峻铭专栏

2020-05-08

财爷陈茂波刚宣布香港首季GDP按年下跌8.9%,为有纪录以来最大跌幅。他更形容「出口、消费及投资开支的『三头马车』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀、铜锣湾、旺角、中环等旅客旺区,都发觉大量吉舖。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。


话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六、日,十大屋苑就有超过30宗成交,创下7年以来最旺的周末。在没有大型新盘,一手盘只卖货尾的情况下,4天假期也录得240宗一手成交。


成交畅旺之余,更出现多组买家一齐出价、抢盘的情况,令成交价屡屡破顶。沙田第一城细单位录得618万元高价、粉岭中心3房也录得705万元破顶价。根据前线同事反映,买家入市信心强,他们眼见新冠肺炎疫情不但未令楼价大幅下跌,反而担心疫情过後,楼价会再进一步上升。所以还是未等疫情完全受控,已经急不及待抢购入市。


笔者也多次强调,当今楼市受辣招影响,扭曲了供求关系。经过10年辣招的实施,住宅市场已经由用家及长线投资者主导。疫情之下,新盘未能如期推出市场,市场上只有货尾及二手业主货供应,可售楼盘供应有限!而市场上却存在大量上车及换楼的刚性需求,住宅供不应求情况,更形严重!


疫情初期,曾引发少量业主减价,也吸引了买家出动找跌价笋盘。当他们深入实地了解市场之後,便发觉实情,跌价笋盘寥寥可数,甚至已经一去不复返。


再者,过往辣招正令买家首期大增,不少买家因而却步。但政府去年底放宽了按保(按揭保险),800万元以下可做九成按揭;1,000万元以下可做八成按揭,令购买力一下子释放出来。所以楼市热闹只集中在1,000万元以下的物业为主;而3,000万元以上的豪宅、工商舖等等其他类别物业,仍然是一潭死水,价格下跌的压力仍大!

笔者估计,当疫情稳定下来,政府取消「限聚令」,发展商再推一手新盘。一旦新盘供应重现市场,有助平抑一下楼市的抗奋,住宅楼价无论大跌或大幅V型反弹,机会相信都不大!


作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭

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