上期提及家庭负债占GDP数字创新高，却并非本地个人贷款增长提速，而是源於本港经济收缩步伐较快，从而令数字出现攀升。事实上，我们并非单看家庭负债占GDP这数字去衡量楼市债务水平，家庭负债并非只包含楼按贷款，衡量楼市有没有过度借贷，亦可多参考两方面数字，一是业主的实质供款占入息比率，另外是楼按贷款的平均按揭比率，两者有没有偏高。目前楼按借款人的平均供款占入息比率约为36%，属於健康低水平。

事实上，在现行楼按措施中，每月总债务的还款额占入息的比例，已规定不可超出既定上限，以确保借款人有充足的还款能力。而另一方面，虽然自去年放宽按揭保险后，高成数按揭比例增加下，推动近月住宅按揭成数升至平均约55%。不过，现时平均按揭成数仍远低於2008年金融海啸前，以及楼按措施推出前一般约62%至64%水平，反映楼按借贷大致仍处於低杠杆水平。以上数字可以得出，现时能入市或已置业的人士，一般有足够的还款能力及防守力，首期资金亦较充裕；而在楼按市场方面，并没有出现过度借贷。

除了衡量楼按市场有否出现过度借贷，政府亦常提及一个置业供楼负担数字，主要以当前楼价对比大众入息水平，以衡量市民负担楼价的能力，如数字偏高，意味楼价对比本地实体经济已出现脱节情况。而政府最新报的置业供楼负担是71%，属於偏高水平，说明现时市民入市负担楼价较为吃力；从以上偏高的大众入息对比楼价水平但偏低的业主供款入息比率两者数字，反映已入市与未上车人士的财务实力差距颇大。

不过，在楼价仍偏高但实质上楼按风险不高的环境下，已推出多年的逆周期措施是否没有调整空间？过往收紧楼按措施主要从遏抑需求着手，楼按措施的覆盖范围已很大，若用药过猛将会过度扭曲市场，非常时期推措施往往有利有弊，须很小心拿掐及控制退场时间。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤