明 天 官 地 拍 卖 ， 事 前 预 测 分 歧 甚 大 ， 差 幅 由 十 五 亿 元 到 二 十 亿 元 。 市 场 分 歧 并 非 来 自 对 后 市 的 睇 好 或 睇 淡 ， 而 是 对 项 目 发 展 评 估 有 钜 大 差 异 ， 甚 至 可 以 说 一 致 睇 好 后 市 ， 无 论 卖 地 成 绩 是 否 超 过 预 期 ， 都 会 刺 激 楼 价 上 升 ， 楼 市 成 交 增 加 。

天 光 道 地 皮 的 估 值 最 低 是 55.09亿 元 ， 最 高 是 77.5亿 元 ， 相 差 22.41亿 元 。 新 蒲 岗 地 皮 估 值 最 低 30.84亿 元 ， 最 高 是 45亿 元 ， 相 差 14.16亿 元 。 两 幅 官 地 估 值 的 差 异 甚 大 ， 是 历 来 少 见 的 情 况 ， 但 并 不 反 映 业 内 人 士 对 后 市 意 见 各 走 极 端 。

对 卖 地 预 测 最 低 的 均 来 自 楼 市 大 好 友 林 奋 强 。 林 氏 认 为 两 幅 地 皮 均 有 商 场 部 份 ， 而 两 幅 商 场 的 价 值 都 甚 低 。 天 光 道 地 皮 与 乐 民 村 毗 邻 ， 后 者 有 廉 价 的 湿 街 市 。 土 瓜 湾 一 带 街 坊 商 铺 ， 价 廉 物 美 。 加 上 天 光 道 一 带 行 人 稀 少 ， 只 有 上 学 及 放 学 时 有 较 多 学 生 ， 难 以 支 持 商 场 的 经 营 。 同 样 ， 新 蒲 岗 只 有 区 内 街 坊 生 意 ， 难 以 吸 引 区 外 游 人 。 加 上 地 皮 邻 近 美 沙 同 中 心 ， 更 难 吸 引 游 人 。

市 场 上 流 传 另 一 种 消 息 ， 指 发 展 商 为 免 抢 高 地 价 ， 可 能 组 成 财 团 竞 逐 。 避 免 竞 争 者 众 多 ， 不 必 要 地 推 高 地 价 ， 增 加 发 展 成 本 。 当 然 ， 亦 有 相 反 论 点 ， 指 土 地 储 蓄 充 足 的 发 展 商 ， 将 会 推 高 地 价 ， 打 击 土 地 储 蓄 少 的 行 家 ， 兼 推 高 自 己 公 司 的 股 价 。

无 论 估 值 是 高 是 低 ， 行 内 人 士 鲜 有 睇 淡 楼 市 ， 大 好 友 林 奋 强 更 认 为 ， 如 果 卖 地 成 绩 会 超 过 自 己 的 预 测 ， 证 明 后 市 走 势 乐 观 ， 但 却 不 要 盲 目 地 乐 观 ， 作 出 不 合 理 的 预 测 。