上半年樓市：量增價軟 細價盤主導回暖

年初受農曆新年淡季及中美關稅摩擦影響，樓市交投一度低迷。然而，本地剛需未受地緣政治波動顯著衝擊。隨著《財政預算案》將100元印花稅範圍放寬至400萬元物業，加上5月中時拆息顯著回落，市場交投升溫。根據土地註冊處數據，截至6月25日，私宅買賣登記達25,778宗，總值約2,164億元。預計上半年最終錄約26,800宗登記及2,245億元總額，較2024年下半年分別增長16%及8%，成交量創七期新高。

一手市場上半年表現亮眼，惟總額受細價盤主導影響而收縮。發展商因應政策利好，積極推出400萬元或以下物業，刺激需求急升。截至6月25日，一手登記達8,756宗，預計上半年可錄約8,950宗，較去年下半年大增26%；然而，總成交額料僅約945億元，為三期最低。細價物業表現尤為突出，400萬元或以下單位登記激增76%至1,562宗，401萬至600萬元單位亦升90%至3,796宗，兩者合佔一手成交逾六成。

二手市場表現穩健，成交量值同步上揚。第一季月均成交約2,000宗，第二季受印花稅調整推動，月均突破3,000宗。預計上半年錄約17,850宗登記，較去年下半年升12%，總額達1,300億元，增15%。價格分佈均衡，400萬元以下物業升16%，佔比逾35%，為最活躍價位；1億元以上豪宅成交由24宗增至41宗，升幅達71%。惟受一手細價盤搶客影響，二手成交佔整體比率由69%微降至67%。

截至6月初，十大熱門屋苑上半年暫錄1,397宗買賣登記，較去年下半年微跌5%，但預計整個上半年最終表現仍將超過去下半年。日出康城以236宗穩坐榜首，黃埔花園成交升16%表現最佳，太古城及愉景灣也各增約7%，顯示市場熱點穩定。

樓價方面，上半年整體偏軟，但跌幅逐步收窄。差估署數據顯示，中小型住宅樓價指數至4月為287.2點，較去年底跌1.1%，預計上半年跌幅最終料可收窄至0.5%；豪宅價格則料跌1.6%。4月起樓價企穩，顯示市場或已觸底。租金則受惠專才租務需求，中小型單位上半年租金預計升2.1%，豪宅租金亦料增1.5%，走勢穩健正面。

2025上半年，香港樓市在政策支持與剛需推動下穩步回暖，細價物業成為市場焦點。展望下半年，拆息走勢、政策調整及外圍經濟環境將續為關鍵影響因素。筆者將於下期專欄深入探討下半年市場前景，敬請留意。