银行加按息影响轻微 超低息环境持续
日期：2010-11-08
日前相继有银行调高银行同业拆息(HIBOR，下称“H”)按揭计划之利率，由原来H加0.7%轻微调高至H加0.8%至H加1%，一时惹来市场关注。对於银行的加息举动，不少人猜测是为了回应金管局的要求，以防止利率过低而带来的信贷风险。笔者认为，今年持续畅往的楼市带动按揭贷款增长强劲，不少银行或许已达全年生意额目标了，现阶段或无需以太过进取的息率吸纳客户，加上目前超过9成选用比例的拆息按揭利润微薄，银行息差持续受压，故将按揭息率调高回一点似乎合情合理。事实上，今年首9个月新取用住宅按揭贷款额已达2,402亿元，较去年同期大幅增加74.5%，全年按揭额势破97兼创纪录新高。而今年以来贷存比率持续回升，亦反映贷款增长速度远超存款。
有准买家因担心银行陆续加息而询问是否应加快入市，其实用家入市与否，仍应以自己的需要及供款能力为最大考虑点。目前银行体系结余仍然相当充裕，加上有抵押兼拖欠率低之楼按贷款仍是银行主力经营的业务，故相信调高按息之幅度会相当温和，不会高於H加1%之水平。
按揭计划以浮动及固定息率两部份所组成，是次银行调整的是固定息率，有关加幅仅为0.1%至0.3%，每月供款额约增加1%至3%；以100万按揭额、20年还款期及近日1个月拆息约0.18%计算，加息后之实质按揭利率为0.98%至1.18%，仍徘徊在约1厘附近水平，每月供款约增加44元至134元，实质影响轻微。
至於浮息(现即为H或P)部份，众所皆知，由於港元与美元挂勾，本地整体息率需跟随美国走势，美国现时担忧通缩而非通胀，已表明将继续维持目前超低利率水平，故本港的P会在未来颇长时间维持现时低水平。而美国刚推出第二轮量宽政策(QE2)，所制造的流动资金某程度上亦会流入本港，或将进一步扩大市场资金的充裕性，故H亦会保持低企。换句话说，本港超低利率环境暂不会改变，并可持续至明年。然而，息率见底总会回升，为保防守力，笔者建议长线用家在筹划入市时，供款占入息比率不宜超过40%，皆因将来若加息两厘，此比率便已上升至48%了。
另外，借款人不要忘记，现时银行一般并非以拆息按揭利率计算供款占入息比率，而是以最优惠利率为基准之锁定利率上限计算，目前此利率上限约为2.25厘至2.5厘。若借款人仅以约1厘之拆息按揭利率计算供款能力，或会大失预算，亦未必能成功获批按揭。
中原按揭 董事总经理 王美凤
