供楼变2厘 100万买楼收租 「瞓觉都有钱袋」?

今天楼按市场又创纪录，就是同业拆息HIBOR跌至0.75厘，以H+1.3%供楼的话，供楼息率约2厘，供楼平过租金更趋明显。一批租客考虑转租为买之际，亦有一批持有资金的投资者萌起买楼收租的念头， 想一尝「瞓觉都有钱袋」的滋味。

拆息回落  供平过租趋明显

确实，投资渠道很多，有人选择买股票，有人选择买楼，亦有人选择做定期、买债券、年金，各式各样，亦各有优劣。买股好过买楼，还是买楼好过买股，从来没有定律。假如考虑趁拆息回落买楼收租的话，视乎资金多寡，「大有大买，小有小买」，不论银码多少，能否增加被动收入，有钱落袋与否，就拿一些情况作参考。

私楼租金回报率扑4厘

有别於楼价走势偏软，本港住宅租金走势持续向上。各类私人住宅租金回报率在过去一年呈上升趋势，其中以A类物业，即实用面积430方尺或以下，租金回报率较为「亮丽」。根据差估署数字显示，A类物业的租金回报率於今年3月冲破维持了三个月的3.7厘水平，上升至3.8厘，租金回报率冠於各类物业。其次是B类物业，实用面积430至752方尺，租金回报率为3.2厘。

100万买到楼收租 ?

假设手头流动资金100万元，用作购买一个300万元以下的A类物业，以现时出租物业按揭成数最高借70%计算，会否供楼比租金便宜，收租有钱袋？以屯门、元朗、天水围（简称屯元天）新界上车三宝为例，根据House730网上搵楼平台所见，三区低於400万元的放盘有近1,500个，不乏居屋，以屯门铁路盘的居屋兆康苑作例子。

屋苑L座一个实用面积431方尺的两房单位，自由市场叫价280万元放售。如果以叫价售出，实用尺价为6,497元。若买家借楼价的70%，即196万元，付首期84万元，连同佣金及律师费等杂项，100万元足够应付。不过，金额不计装修费用，因内部破旧失修，涉及维修及装修费用会有差别，以下是一些屋苑放盘与市场租金参考。

即睇全港已补地价居屋

扣除管理费有钱袋

上述例子中，若向银行或财务机构借款，以H+1.3%计算，实际按息为2.05%，30年还款，月供7,294元。同类单位的月租介乎11,500元至12,000元，尺租约26至28元。假设以11,500元租出单位，扣除每月管理费后，净收入至少为3,000元，租金回报率达4.9厘。

除了上述兆康苑外，全港不少居屋地点方便，租值因此较高。以市区钻石山的龙蟠苑为例，一个C座中层16室单位，实用面积353方尺，叫价370万元。以此银码成交，按利率2.26厘，供款30年计算，月租为9,639元。同类单位的月租在12,500至13,000元之间，平均尺租达35至40元，租金回报率达4厘。

细价楼屋苑  收租客追捧

细价楼的私楼市场同样是投资者追捧的目标。沙田第一城、沙田中心、河畔花园、青衣翠怡花园、马鞍山新港城等，各区都有徘徊於400万元的私楼，成为收租一族考虑的对象。以下放售单位为例，视乎最终成交价，若以市值租金计算，普遍租金回报率可望徘徊在4厘水平。

收租成本计清楚  

有楼收租的业主亦可申报物业的租金收入，在计算供款与入息比率时增加入息，惟谨记租金需要打厘印。此外，虽然收租物业最高可借70%，但最终是否能借足，还要视乎借款人的财务条件以及物业楼龄等因素。「包租公」、「包租婆」别忘记每季要付差饷及地租，大约相等於租值的8%，还有每年要向政府缴付的15%物业税。

部份屋苑因交通方便或落成不久的半新楼，管理费高昂，因而选择收租物业时，物业的管理费，单位是否潜在维修需要，租客要求家电添置等，都是置业成本计算之列，买楼收租若只着眼租金覆盖供款，随时得不偿失。

各区放盘应有尽有