減0.75厘負按息誕生

美國減息，香港全面進入按揭負利率的新時代，是香港前所未見的境況。1992年到1994年，連續三年出現按揭零利率，香港樓價升約五成。今天負利率，可以再推高樓價，升逾五成，挑戰九七年的樓價高峰。

昨天公佈本地通脹，急升至3.8%，而新造住宅按揭利率是4%，實質按揭利率是0.2%。如果今天銀行減息0.75%，實質按揭利率是負0.55%，減0.5%，負按揭利率是0.3%。無論銀行是否跟足減息，香港都已進入按揭負利率時代。

昨天晚上美國突然減息0.75%，並揚言可能繼續減息，阻止經濟惡化。展望今年美息持續下降，並長期偏低。令香港按揭負利率不斷擴大，長期維持，無法糾正。

從自住角度，減息0.75厘，借300萬元月供支出減少約一千元。如果供樓負擔不變，一千元可以支持樓價上升近一成。如果從投資角度看，今天中小型住宅的租金回報率是4.2%，略高於4%的按揭利率。如果按息下跌至3.25%，回報率亦同步下降至3.45%。在租金不變之下，每一百萬元樓價可以上升二成。由今天起計，樓價上升五成，便剛好超逾九七年的高峰。

去年第四季，減息一厘，樓價累升一成半，只因用家主導樓市。今天一口氣減0.75厘，勢必吸引投資者入市，樓價升勢遠大於用家市。