賺蝕不能預測房價升跌

有傳媒認為二手樓市開始出現蝕讓，反映房價下跌趨勢，理應在樓價指數中反映。但事實上，物業買賣的賺和蝕，跟未來房價的升和跌，沒有必然關係。

 

買賣物業的賺和蝕，表面上是因為房價高和低。即高價買入，低價賣出，便出現蝕讓。反之，低價買入，高價賣出，便會賺錢。但所謂高價或低價是一個相對概念，主要由時間所決定。即買入和賣出的時間才是關鍵所在。

 

例如1997年高峰買樓，2003年谷底售出，肯定大蝕讓。相反2003年谷底買入，今天售出肯定大賺。這是回望過去既成的事實，跟未來房價是升是跌無必然關係。

 

如果蝕讓出現便是樓價下跌，相反賺錢出現是樓價升嗎？以今年為例，二手樓市出售獲利比例長期維持在九成半的比例。按理房價是上升才對，起碼賺錢的比例遠遠高於蝕讓。事實上，今年房價長期高位徘徊，CCL在120點水平。

 

獲利個案佔絕大部份，亦不表示房價上升。因為今天出售的物業大部份是2003年後買入的，肯定獲利，只在乎多少。即獲利多，今天房價亦可以不升。同樣，蝕讓出現，今天房價亦可以不跌反升。例如過去十年房價持續上升，但九七年高峰買入的業主仍要蝕讓。

 

物業買賣的賺和蝕決定於買入和賣出的時機，只可以說成不同時間的房價高低所造成的結果，不能反推成房價升跌的原因。