解构新盘跌价补偿

恒 基 为 新 都 城 推 出 「 担 保 二 成 跌 价 补 偿 」 的 付 款 计 划 ， 各 大 报 章 莫 不 以 头 条 新 闻 加 以 报 导 ， 但 我 翻 看 了 六 、 七 份 主 要 报 章 ， 都 无 弄 清 楚 这 种 付 款 方 法 的 实 情 。 有 报 导 指 为 买 保 险 ， 亦 有 指 为 买 家 与 发 展 商 对 赌 。 因 此 ， 我 特 地 到 恒 基 索 取 售 楼 书 ， 研 读 实 情 。

实 情 很 简 单 ， 该 付 款 办 法 照 即 供 价 ( 即 价 单 上 的 订 价  ) 加 10 % 。 买 方 须 向 发 展 商 承 造 二 成 楼 价 的 第 二 按 揭 ， 约 在 二 千 年 的 九 月 三 十 日 起 分 期 供 款 ， 即 二 年 免 息 免 供 。 在 二 千 年 九 月 三 十 日 当 日 由 发 展 商 指 定 的 测 量 行 进 行 估 价 ， 费 用 由 买 方 负 责 。 如 果 估 价 低 於 买 入 价 ( 订 价 加 10 % )， 差 价 部 份 在 二 按 本 金 中 扣 除 ， 最 高 不 超 过 二 成 的 二 按 。

发 展 商 已 把 价 格 调 高 一 成 ， 实 质 承 担 楼 价 下 跌 的 风 险 为 调 升 后 的 卖 价 的 一 成 ， 估 价 高 於 买 入 价 10 % 发 展 商 全 取 多 10 % 额 外 的 楼 价 。 如 果 估 价 低 於 买 入 价 1 % ， 买 方 仍 需 负 担 19 % 的 二 按 。 只 有 估 价 低 於 买 入 价 10 %， 买 方 才 能 弥 补 额 外 的 一 成 楼 价 。 并 且 ， 估 价 低 於 买 入 价 10 % 以 上 ， 买 方 才 开 始 获 得 真 正 的 跌 价 补 偿 。 看 来 发 展 商 的 赢 面 较 大 ， 因 为 一 成 额 外 楼 价 仍 低 於 建 筑 期 付 款 (即 入 伙 时 的 现 货 价 )， 照 订 价 加 12%。 即 如 果 楼 价 其 他 因 素 不 变 ， 单 计 算 利 息 ， 入 伙 时 的 二 手 现 货 价 不 应 低 於 楼 花 订 价 加 12%。 另 外 ， 发 展 商 和 买 方 输 赢 皆 限 制 在 订 价 的 一 成 ， 表 面 上 颇 为 公 平 。 但 楼 宇 已 为 买 方 资 产 ， 楼 价 升 跌 超 过 一 成 的 风 险 和 利 润 皆 由 买 方 承 受 。

因 此 ， 上 述 付 款 方 法 ， 纯 属 一 种 跌 价 补 偿 ， 吸 引 买 家 安 心 入 市 ， 不 具 备 真 正 保 险 和 对 冲 的 功 能 。 还 有 ， 头 两 年 免 息 免 供 ， 只 不 过 把 原 有 利 息 和 供 款 延 后 两 年 才 缴 付 ， 不 能 当 作 发 展 商 津 贴 买 方 4%楼 价 的 利 息 。 也 不 是 买 方 以 6%楼 价 买 入 一 项 保 障 。 相 反 二 按 的 利 息 ， 可 以 视 为 该 补 偿 计 划 的 手 续 费 ， 因 为 买 方 选 用 上 述 补 偿 计 划 时 ， 须 一 同 选 用 发 展 商 的 二 按 。

最 后 ， 由 发 展 商 指 定 一 家 测 量 行 估 价 ， 如 有 争 议 ， 如 何 解 决 ？ 最 终 ， 估 价 并 非 成 交 价 。