住宅变消费商品

香 港 楼 宇 的 民 生 必 需 品 本 质 逐 渐 消 失 ， 跟 其 他 消 费 性 商 品 逐 渐 看 齐 ， 楼 宇 的 价 值 取 决 於 它 的 品 牌 和 消 费 者 的 偏 好 ， 即 楼 价 逐 渐 与 供 需 脱 勾 。

众 所 周 知 ， 殖 民 地 时 代 的 高 地 价 政 策 ， 土 地 限 量 供 应 ； 令 土 地 有 价 ， 楼 价 随 地 价 不 断 攀 升 。 即 过 去 楼 价 是 由 供 不 应 求 所 带 动 上 升 的 。 特 区 政 府 成 立 后 ， 建 立 土 地 储 备 表 制 度 ， 容 许 私 人 发 展 商 随 时 向 政 府 洽 购 土 地 ， 打 破 了 土 地 限 量 供 应 制 度 。 土 地 供 应 改 由 需 求 而 决 定 ， 即 供 不 应 求 的 情 况 理 论 上 不 复 存 在 。

在 楼 宇 供 应 的 层 面 上 ， 1999 年 到 2001 年 连 续 三 个 财 政 年 度 内 ， 居 屋 供 应 量 是 三 万 、 六 万 和 九 万 。 而 二 千 年 私 人 住 宅 单 位 又 累 积 到 六 万 个 。 即 住 宅 供 应 早 已 超 过 市 场 的 吸 纳 量 ， 亦 即 供 过 於 求 。 …… 等 。 生 产 过 剩 的 结 果 是 商 品 价 格 趋 平 ， 达 到 普 及 消 费 的 水 平 ， 人 人 可 以 购 买 。 但 并 不 代 表 商 品 的 价 格 必 定 只 跌 不 升 ， 生 产 商 没 有 利 润 。 大 家 仍 然 可 以 见 到 所 谓 名 牌 商 品 ， 消 费 者 争 相 购 买 。 而 这 些 名 牌 商 品 的 价 格 较 同 类 产 品 为 高 ， 例 如 新 力 的 随 身 听 、 宾 士 的 轿 车 、 Cannon 的 相 机 …… 等 。 这 些 名 牌 除 了 名 气 外 ， 还 拥 较 同 类 商 品 优 越 的 功 能 和 品 质 。

在 土 地 长 期 有 求 必 应 ， 而 楼 宇 短 暂 供 过 於 求 的 局 面 下 。 楼 宇 的 商 品 特 性 由 民 生 必 需 品 的 本 质 ， 逐 渐 迈 向 消 费 商 品 的 属 性 。 二 次 大 战 后 ， 消 费 商 品 都 面 对 生 产 过 剩 的 问 题 ， 例 如 雪 柜 、 冷 气 机 、 汽 车 、 音 响 、 电 视

同 样 ， 当 楼 宇 供 应 充 足 或 过 剩 之 下 ， 楼 宇 的 品 牌 和 质 素 便 是 吸 引 消 费 者 偏 好 的 重 要 原 因 。 例 如 高 科 技 ， 智 能 化 的 楼 宇 应 较 其 他 楼 宇 的 销 售 为 佳 。 环 保 的 家 居 较 豪 华 居 庭 更 能 打 动 现 代 的 都 市 人 。 休 闲 的 社 区 生 活 更 能 吸 引 繁 忙 的 现 代 人 。 那 些 楼 盘 能 够 切 中 或 领 导 现 代 人 的 家 居 潮 流 ， 这 些 楼 盘 就 能 脱 颖 而 出 ， 价 格 鹤 立 鸡 群 。