楼宇实用率偏低 非法律所能纠正

现 时 新 楼 实 用 率 偏 低 ， 成 为 消 费 者 抱 怨 的 焦 点 。 政 府 推 出 未 建 成 住 宅 物 业 销 售 说 明 条 例 草 案 ， 有 助 市 民 计 算 单 位 实 用 率 ， 但 无 助 於 纠 正 实 用 率 偏 低 的 现 实 问 题 。

市 民 到 各 个 新 盘 参 观 示 范 单 位 ， 都 会 感 觉 到 现 时 的 楼 宇 是 愈 来 愈 不 实 用 。 一 个 一 千 尺 的 住 宅 ， 用 起 来 就 如 过 去 一 个 八 百 尺 的 单 位 。 详 细 计 算 ， 发 现 不 少 新 房 子 的 实 用 率 偏 低 （ 即 实 用 面 积 偏 低 ， 而 建 筑 面 积 偏 高 ） ， 甚 致 低 於 八 成 的 水 平 ， 令 消 费 者 感 到 受 骗 。

过 去 六 十 年 代 到 七 十 年 代 ， 房 屋 的 实 用 率 一 般 有 九 成 以 上 。 如 果 附 有 露 台 或 天 井 等 的 单 位 ， 实 用 率 更 可 能 近 十 成 。 但 随 着 地 价 上 升 ， 建 筑 成 本 增 加 。 发 展 商 不 断 增 加 楼 宇 的 建 筑 面 积 ， 例 如 附 加 窗 台 ， 增 加 售 楼 收 入 。 八 十 年 代 到 九 十 年 代 ， 一 般 楼 宇 的 实 用 比 率 已 跌 到 八 成 的 水 平 。 到 九 八 年 大 跌 市 ， 发 展 商 都 面 对 蚀 本 售 楼 的 问 题 ， 於 是 更 锐 意 加 大 单 位 的 建 筑 面 积 ， 把 一 些 豁 免 计 算 在 地 积 比 率 的 设 施 ， 计 入 单 位 的 面 积 ， 如 冷 气 机 房 和 会 所 等 。 令 不 少 新 楼 的 实 用 比 率 下 跌 到 七 成 半 的 水 平 。 发 展 商 藉 此 增 加 售 楼 收 益 和 减 少 亏 损 。

政 府 有 见 及 此 ， 推 出 条 例 草 案 ， 要 求 售 楼 书 上 列 明 单 位 的 可 售 面 积 和 建 筑 面 积 （ 包 括 摊 分 到 各 单 位 的 公 用 设 施 的 面 积 ） ， 令 消 费 者 可 以 清 楚 计 算 实 用 率 。 但 条 例 不 可 能 设 定 单 位 实 用 率 下 限 ， 发 展 商 为 了 减 少 亏 损 和 增 加 收 入 ， 势 必 继 续 吹 大 单 位 的 建 筑 面 积 。 新 楼 在 按 揭 和 设 施 上 都 优 於 旧 楼 ， 难 道 消 费 者 只 买 旧 楼 ， 不 买 新 楼 吗 ？