楼价未高利率偏低

楼 价 仍 然 处 於 合 理 的 水 平 ， 按 揭 利 率 依 旧 偏 低 ； 所 以 持 续 的 加 息 ， 未 能 威 胁 楼 市 。 相 反 ， 息 口 、 油 价 、 金 价 、 工 资 和 租 金 持 续 上 升 ， 将 会 推 高 楼 价 ， 九 月 楼 市 将 再 现 升 浪 。

1991年 到 1994年 ， 楼 价 由 30点 水 平 升 到 75.76点 水 平 ， 才 出 现 一 次 大 规 模 调 整 。 其 中 一 个 因 素 ， 是 按 揭 利 率 由 5厘 水 平 ， 持 续 上 升 。 到 1994年 4月 上 升 到 8.75厘 ， 楼 价 才 见 顶 回 落 。

当 1995年 12月 ， 按 揭 利 率 由 10.75厘 的 高 峰 回 落 ， 刺 激 楼 价 在 1996年 及 1997年 狂 升 ， 到 达 100点 的 颠 峰 。 按 揭 利 率 於 1997年 10月 ， 由 低 位 急 速 上 升 到 9.5厘 ， 及 后 再 升 至 10.75厘 ， 引 发 1998年 楼 价 暴 跌 。

九 十 年 代 两 次 楼 价 大 跌 ， 按 揭 利 率 都 是 在 8.75厘 到 9.5厘 的 水 平 。 如 果 这 个 水 平 是 一 个 触 发 点 ， 现 在 的 按 揭 利 率 距 离 触 发 点 还 很 远 。 今 天 加 息 后 ， 按 揭 利 率 是 4.75厘 ， 还 要 再 加 4厘 到 5厘 ， 才 达 到 危 险 水 平 。

银 行 界 普 遍 预 期 美 国 加 息 周 期 还 未 结 束 ， 今 年 余 下 的 两 次 议 息 ， 会 分 别 加 息 0.25厘 。 即 今 年 底 香 港 的 按 揭 利 率 将 上 升 到 5.25厘 ， 仍 然 远 离 危 险 水 平 。

最 重 要 是 今 天 的 楼 价 只 有 55.5点 ， 上 升 才 两 年 。 1991年 到 1994年 是 连 升 三 年 半 ， 到 75.76点 才 出 现 大 调 整 。 今 天 的 楼 价 要 再 升 36.5%， 才 到 达 同 样 的 高 位 。 这 种 升 幅 ， 相 信 今 明 两 年 都 难 以 达 到 。 楼 价 未 到 高 位 ， 难 以 势 危 。 利 率 仍 然 偏 低 ， 如 何 能 推 倒 楼 价 呢 ！

「 加 息 最 终 令 股 价 回 落 」 和 「 加 息 最 终 推 倒 楼 市 」 ， 是 投 资 界 老 行 尊 常 常 挂 在 口 中 的 。 这 句 话 等 如 爷 爷 常 常 告 诫 子 孙 ， 人 终 必 死 亡 ， 应 珍 惜 生 命 。 语 出 虽 善 ， 却 不 切 实 际 。 因 为 子 孙 还 年 青 ， 还 要 闯 荡 投 资 界 ， 不 去 闯 一 番 事 业 ， 才 是 白 费 人 生 。