新屋供求平衡点

本 来 香 港 新 屋 的 供 应 是 否 足 够 ， 不 单 止 看 供 应 量 ， 还 要 看 需 求 。 预 期 香 港 新 屋 的 需 求 下 降 ， 带 动 供 应 同 步 下 跌 。 未 来 新 屋 的 供 需 平 衡 点 ， 可 能 在 每 年 15000个 上 下 的 水 平 。

上 周 五 ( 7月 21日 )， 房 屋 局 公 布 第 二 季 新 屋 供 应 统 计 ， 共 有 61000个 。 建 筑 中 还 未 预 售 的 ， 有 43000个 ， 已 经 落 成 而 未 售 出 的 有 18000个 。 乍 看 之 下 ， 那 有 短 缺 问 题 ， 还 要 担 忧 存 货 太 多 ， 何 时 卖 得 完 呢 ！

45000个 新 屋 供 应 ， 不 是 今 天 全 部 可 以 推 出 市 场 。 因 为 施 工 中 的 43000个 单 位 ， 是 未 来 三 年 间 分 批 落 成 的 ， 即 平 均 每 年 落 成 单 位 约 15000个 的 水 平 。 一 般 预 售 一 年 楼 花 ， 每 年 可 售 单 位 不 会 超 过 此 数 。 而 事 实 上 ， 过 去 四 个 季 度 ， 施 工 中 的 单 位 ， 一 直 维 持 在 45000个 上 下 的 水 平 ， 即 未 来 平 均 每 年 可 售 新 屋 约 15000个 。 较 八 十 及 九 十 年 代 ， 平 均 每 年 25000个 少 10000个 ， 即 新 屋 供 应 确 实 大 幅 下 跌 。

不 过 新 屋 需 求 亦 明 显 下 跌 ， 2005年 售 出 新 屋 15866个 ， 预 计 2006年 跌 至 12000个 。 相 较 八 十 及 九 十 年 代 ， 每 年 售 出 约 25000个 大 幅 下 降 ， 即 未 来 新 屋 的 需 求 和 供 应 同 步 下 跌 。 因 为 香 港 人 口 老 化 ， 人 口 金 字 塔 集 中 於 40到 50岁 的 年 龄 层 ， 普 遍 已 经 结 婚 生 子 置 业 安 居 ， 来 自 适 婚 人 士 的 住 屋 需 求 明 显 不 及 过 去 二 三 十 年 。

虽 然 新 增 需 求 下 降 ， 但 换 楼 需 求 却 跟 随 经 济 向 上 而 增 加 。 有 能 力 改 善 家 居 生 活 的 家 庭 ， 将 会 转 换 更 大 更 先 进 的 住 宅 ， 追 求 优 质 生 活 。 所 以 优 质 新 屋 的 售 价 明 显 抛 离 二 手 旧 楼 ， 楼 价 可 以 持 续 向 上 。