银行收紧楼按信贷？
日期：2011-11-14早前有报导指某银行突然煞停按揭业务，停止批出楼按贷款，令市场一度惴测银行已接近年尾收炉，进一步收紧楼按信贷，令楼市雪上加霜。不过，有关银行已正式否认事件，近日亦重新厘定各款按揭计划的定价，以粉碎传言。今年银行贷款增长加快，存款增长却追赶不及，尤其对於存款基础较弱之中小型银行，贷存比率持续偏高，加上接近年底，银行所订之信贷额度或许已满，故需要暂时放慢信贷步伐。
目前似乎在减慢楼按业务的银行，正在透过不同方式作出调节，例如是上调楼按息率至明显高於市场水平，现时整体按息约为2.5厘，但部份银行则调高按息至3厘或以上，较一般高出半厘或以上。亦有银行几近暂停提供主流按揭产品，只限批出与寿险挂勾的按揭计划，而此类计划未为一般用家熟悉。其次亦有个别银行表示楼按额度已满，只可批出明年提取贷款的按揭申请。从笔者观察，部份银行楼按业务确实较前收紧了，他们收窄批出楼按的范围，又或加设条件以便选择性批出按揭贷款予目标客户。一般用家都希望获得银行提供最好的按揭息率及优惠，故对於他们来说，市场上可选择之按揭银行变相减少了。
不过，借款人实质上仍然可从市场上大部份银行如常获得楼按贷款，故目前按揭收紧程度未致严重，所构成负面影响不大。反之，碍於今年银行资金成本上升等因素而导致各银行纷纷上调按息之影响，则较为广泛地波及楼按市道，新物业买家的供楼负担已较年初的买家增加15％或以上。
今年银行接连调高按息，加上楼价现时仍然於高水平横行，致令供楼负担持续增加。政府在今年施政报告提出新居屋计划，原则上以申请人的供款占入息比率不超於40%作为指标，可见一般认为供楼负担不高於此水平便属於健康安全指标。而近日财爷指港人的供楼负担比率飚升，吁市民防范楼市泡沫风险。笔者亦尝试根据现时楼价及按息水平计算供楼负担供参考，以一个600尺入市单位为例，平均楼价为390万元，若以不少准买家爱用之7成按揭及20年还款期作为预算供楼能力的指标计算，每月供款约14,500元，按现时私楼的家庭入息中位数计算，在目前仍然低息的环境下，供楼负担原来已达52%，超出上述健康上限兼金管局所定之50%上限，反映楼价水平确实属於偏高。
然而在实质上，根据金管局统计数字，现时住宅物业之按揭杠杆比例处於偏低水平，平均取用按揭额为237万、平均按揭成数仅52.4%，按揭年期则长达24年，若再以上述平均统计数字计算现时供楼负担，数字便大幅降至39%，处於健康水平之内。从上述迥异的供楼负担比率可以想象，从现今楼价水平来说，资金较少的上车客确实难於负担首期，但对於资金较强之换楼客或投资者则似乎影响不至於太大。
目前整体按息仍处於3厘以下低水平，不过，银行界坦然，若然存款竞争持续竞烈导致资金成交上升，而存款增长亦未能加快，不排除仍有机会上调楼按息率。不过，笔者相信银行收紧楼按之情况将逐步得到纾缓，原因是银行传统上於年初将有新的楼按贷款目标，故取态上需积极经营，但至於积极程度仍需视乎今年抽走本地资金的内地企业信贷需求及市场风险状况等。
上交转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
