钞票滥发贬值 导致楼价飞升

美国股神毕菲特盛赞投资住宅是了不起的投资。1971年他以15万美元买入加州度假屋，最近以开价1,100万美元放售，升值72.33倍，回报不菲。笔者对楼价上涨的看法，并非楼价飞升，只因滥发钞票造成购买力严重贬值而已。

 

毕菲特是全球股市的领导者，却大赞买楼是很好的投资，证明够客观。当年他买入加州度假屋，只支付首期3万美元，其余向银行申请30年定息按揭。一次过以大笔现金付款，何不申请按揭，把资金用作其他投资，当年他就用这方法不断吸纳巴郡股份。他指出:「30年按揭，是全球最好的工具。」

 

毕菲特表示，地产是很有价值的资产，尤以有计划长期居住同一地方多年的家庭，投资住宅很了不起。美国定按大致分为15年及30年两种，最近的息率分别约为3厘多及4厘强。虽然有人认为美国的定息按揭与香港的浮息按揭不同，但事实上，香港近年来的低息时期不短，息率低至1-2厘而已，纵使短期加息，实际息率仍低。

 

2009年初在金融海啸之后，美国减息至超低息，本港楼按亦低得无与伦比。由2009年至今经已8年，以一个楼按25年年期按揭计算，8年几近供款年期三分之一。加上这8年的楼价升幅，达到近1.6倍升幅，更是两头赚，还不够笋？这8年是大好时机。

 

笔者5年前即2012年初开始撰写专栏评论楼市及经济，当时经已指出，美国加息有限，置业人士不必过份忧虑加息问题，因为美国经济底子薄弱，难以大幅加息。美国加息讲了近4年，到前年底才第一次加息0.25厘，去年底再加一次0.25厘，5年来才加得0.5厘。以笔者撰写专栏5年来为界线，期间置业人士买楼，亦享受到5年超低息，是25年供款年期时间的20%。所赚取到的楼价升值亦达57.41%，回报可观。

 

股神以按揭方式买入度假屋，15万美元升值至1,100万美元，但笔者认为只因滥发钞票造成货币严重贬值的后果。1971年美国废除金本位之前，每盎斯黄金兑35美元，现在更要1,206美元才换到盎斯黄金，美元兑黄金贬值了97%，可知美国印钞发债损害货币购买力的威力。同期美元兑印钞量比较少的日圆，也下跌了68%。

 

虽然香港印发钞票不似得美国那麽泛滥，但1983年香港实施了联系汇率，港元汇价及息率升跌也被逼跟随美元，美元贬值，港元亦紧随其后，无形中亦推高香港楼价。港人如果到保本增值目的，买楼一定好过持有现金。