【臨時買賣合約】臨時買賣合約要清楚︱幾時簽約？ 臨時買賣合約條款及保障
日期：2022-09-15
在準業主覓得心頭好，與業主議價以後，雙方便會簽訂臨時買賣合約（簡稱「臨約」或「落細訂」。）此時雙方還未找律師辦理，那麼此份合約由誰簽訂？
立即跳到：臨時買賣合約亦具法律效力︱臨時買賣合約所需條款︱如何踢契?︱臨時買賣合約冷靜期︱臨時買賣合約撻訂/賠訂條款
臨時買賣合約亦具法律效力
當買賣雙方「情投意合」並達成價格共識後，地產代理一般會協助雙方簽訂「臨時買賣合約」（簡稱臨約；如屬自行買賣，則由雙方自行或透過律師簽署）。臨約中會清晰訂明物業基本資料、成交價、成交日期及訂金安排等關鍵條款。
必須留意的是，臨時買賣合約一經簽署，即時具備法定約束力。至於常聽到的「打釐印」（加蓋印花），主要是為了確立文件可作呈堂證供及送往土地註冊處登記的資格，其處理方法視乎簽署「正式合約」的時間而定
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14天內簽署正式合約：如果買賣雙方在簽臨約後的 14 天內便簽署正式買賣合約，臨約本身便無須分開打釐印，律師樓會直接為「正式合約」安排打釐印並繳付全數從價印花稅。
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超過14天簽署正式合約：若雙方協議拉長成交期，預計在簽臨約超過 14 天後才簽署正式合約，買方律師就必須將臨約送往稅務局打釐印，並繳付 100 港元的定額印花稅，而後續的正式合約則只需按正常程序處理全數稅項。
因此，臨約絕非「草稿」，簽署前雙方務必徹底看清所有細節條款，並確保提供正確的文件，以免日後引發不必要的法律糾紛。
臨時買賣合約所需條款
一般臨約應包括以下條款:
1. 買賣雙方姓名、地址、身份證號碼
2. 樓價成交價
3. 繳付金額方式
– 包括臨時訂金金額、加付訂金金額、付清尾數期限等
4. 已收訂金金額
5. 物業描述
– 包括物業地址、有否連天台、車位、露台或特色單位入則設施等
6. 出售狀況
– 包括有否連租約、有否其他業權狀態，如按揭、釘契等
7. 雙方律師名稱
8. 律師費及印花稅
9. 代理佣金
– 一般一手樓佣金由賣方支付，二手樓雙方各付樓價1%
10. 買賣雙方違約罰則
– 買方違約一般稱為「撻訂」，會沒收訂金；賣方違約一般稱為「賠訂」，須退還訂金並賠償同等訂金額。
11. 表明違約方須支付佣金及印花稅
12. 其他備註
– 例如連同的傢俬、電器等
如何踢契?
由於簽署臨時買賣合約時，買方律師尚未查冊，未能確認物權有沒有問題。假若買方在簽約後合理期間(一般而言為七日)，發現物業業權有問題，可以申請業權質詢（俗稱「踢契」）。賣方需要在合理限期前提供解答(一般而言為最少一個工作天)，若未能提供令人信納的證據，便會指違反簽訂協議(即「踢契成功」。)
當踢契成功後，買方有權終止買賣合約，並向賣方取回訂金，並有權向賣方追討其他損失(例如律師費、代理佣金等)。所付之印花稅亦能申請退回。
臨時買賣合約冷靜期
另外，如保險有冷靜期，臨時買賣合約亦有設有冷靜期，不過主要是以一手樓而設。一手樓買家如果在冷靜期內撻訂，發展商可以「殺訂」(沒收訂金)，但不能追討其他費用。
臨時買賣合約撻訂/賠訂條款
可是過了冷靜期，或二手市場中，若買賣雙方其中一方撻訂/賠訂，除了訂金、佣金、律師費以外，也有機會需要承擔對方損失。例如單位再賣出時價錢下跌的差價及有關費用，因此建議買家或賣家亦將撻訂/賠訂條款清楚列明於臨時買賣合約上，避免爭拗。
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