息魔對港樓殺傷力 今不如昔

三、四年前，經已有許多分析家指出美國將會加息，不利本港住宅樓市，但這幾年來，筆者堅決指出加息未到時候，要不斷押後。假使美國真的加息，對樓市的衝擊，將會明顯小於24年前。所以，本人不太憂心加息這個息魔傷害本港樓市。

 

由於筆者分析過不少數據，都不利美國加息，因而幾年前經已夠膽表示加息一而再再而三的押後。而且對於美國加息對本港樓市的影響，亦不太擔憂，因為息魔的殺傷力不大，與24年前相比，簡直是小巫見大巫，實質衝擊有限。

 

許多人會說，美國一旦加息，本港樓市便大事不好！但卻說得非常含糊，甚少說到時殺傷力有多大。無可否認，有人斷言美國聯邦儲備局加息3厘，本港住宅樓市就會「大件事」，難逃大跌，做業主的便可能要損手爛腳。現在本港住宅按揭大致是2厘，如果加息3厘的話，按息將升至大約是5厘，如果有業主吃不消，要減價甚至劈價賣樓，樓市自然會大幅下跌。

 

表面上，5厘按揭息率，會對一些實力不夠的業主吃不消，要自行了斷。但5厘息率，很高嗎？「殺死人」嗎？答案並非如此。筆者翻查1991年的資料，當年本港的樓宇按揭息率大約是10.75厘，這個水平，當年有不少人都搶閘入市買樓，以求達到做業主的目標。其時政府也要出招冷卻樓市，以免過熱。

 

比較之下，本港將來加息3厘之後的按息約5厘，比起10.75厘，還是低出一半有多。當年10.75厘市民也搶著入市，將來即使是5厘左右，按揭息率也屬「小兒科」，能夠晉身業主的市民數量，理應比起當年更多，亦更為安全。

 

還有本港住宅樓市不易「爆煲」的原因，是特區政府在過往幾年，推出了買家印花稅、額外印花稅及雙倍印花稅，將一些實力欠佳的市民篩走，而炒家亦被趕盡殺絕。政府使出這三招辣招，又借助香港金融管理局提高買樓按揭比例，不但把實力不足的買家全部隔走，更如同為樓市設置了強勁的保護罩。能夠仍然在樓市生存的買家，皆實力非凡，何來爆煲之虞呢？

 

實施辣招後，現存的業主實力都十分強勁，24年前的10.75厘按揭息率，業主也能抵受得起，現在只有大約5厘，如此「筍價」，業主就更加游刃有餘。

 

美國加息3厘，本港業主是承受得起的，不會有太多業主實力不夠而舉手投降。相反，美國政府及國民皆負債沉重，如果真的加息3厘，可能美國國民吃不消多過本港業主撐不住。美國會能否承受加息3厘這麼多，令人懷疑，因為美國國民「死」得比香港業主更快，美國聯儲局加息極可能要留手！