【2026转按攻略】转按现金回赠有几多？教你低息套现、甩按保与费用计算

文章重点：

转按（Mortgage Refinancing）指将现有物业按揭转移至新银行，以赚取约 1% 至 1.8% 现金回赠、争取更低利率或进行转按套现。根据金管局指引，现金回赠若高於 1%，超出部分须直接扣减按揭贷款额。

转按三大核心优势：

• 低息套现与灵活理财：利用楼价升值重新估价提现，配合 Mortgage Link 户口对冲利息。

• 甩按保合法出租：按揭成数降至 7 成或以下可取消按保解锁出租限制；买楼 3 年内甩按保更可退还 15%–40% 保费。

• 净回赠收益：扣除约 $5,000–$6,000 律师费开支后，剩余回赠皆为净利润。

最佳时机与防伏提示：建议於旧按揭罚息期完结前 3 个月（如第 21 个月）递交申请。同时须防范楼市下行致估价不足、旧银行预告期计算错误或转按期间转工影响审批。

什麽是转按？

转按（Mortgage Refinancing）简单来说，就是「帮你的楼宇换一间银行做按揭，藉此拿到更高的现金回赠或更低的利息」。

• 平手转按 vs. 转按套现：平手转按是指只转移剩余的按揭欠款；转按套现则是在楼价升值时，向新银行借出更多贷款，把升值部分变成现金提走。
• 为什麽银行愿意给钱？：就像电讯公司推出优惠吸引你转台一样，银行为了争取优质按揭客户，会给予数万元的现金奖赏。
• 转按运作概念：由新银行帮你清还旧银行的按揭贷款，楼契随之转移至新银行，你以后改为向新银行每月供楼。

转按如何赚取银行现金回赠？（回赠金额计算与上限）

现金回赠是银行按照你的按揭贷款额发放的现金奖赏（通常为贷款额的 1% 至 1.8% 不等），贷款额越大，拿到的回赠越多。

• 金管局 1% 现金回赠限制：根据金管局规定，若银行发放的现金回赠超过贷款额的 1%，超过部分必须直接从按揭贷款金额中扣除，不能全数以现金形式直接发给业主。
• 实际计算范例：若申请 600万元按揭，银行给予1.5%（即$90,000）回赠。其中 1%（$60,000）可以作为现金直接发放给业主，剩余的0.5%（$30,000）则会用作扣减贷款额。

按揭贷款金额	假设回赠比例 (1.5%)	实际到手现金 (上限 1%)	用作扣减贷款额金额 (0.5%)
HK$400 万	HK$60,000	HK$40,000	HK$20,000
HK$600 万	HK$90,000	HK$60,000	HK$30,000
HK$800 万	HK$120,000	HK$80,000	HK$40,000

转按低息套现全攻略：如何将楼价升值变成现金？

转按套现是指利用物业升值后的估价，向新银行申请更高金额的按揭贷款，并将扣除旧欠款后的差额以现金方式提走。

• 套现运作流程：假设你当初以 500万元买入单位，目前银行最新估价升至700 万元。你向新银行申请 7 成按揭（即贷款 490万元），扣除旧银行剩余的350 万元欠款后，就能顺利套现 140 万元现金。
• 资金用途自由：套现出来的资金可用於股票或债券投资、房屋翻新装修、子女升学基金，或是作为应急备用金。
• 灵活配对 Mortgage Link：将套现出来暂未使用的资金存入新银行的 Mortgage Link 高息活期户口，可以用存款利息完全对冲按揭利息开支。

延伸阅读：【香港按揭比较】定息按揭好唔好？同H按 / P按边个悭息啲？一文睇清利弊、供楼成本与适用人群

什麽是「甩按保」？教你合法退回高达 40% 保费

当你的按揭贷款额因为楼价升值或持续供楼而降至楼价的 7 成或以下时，即可透过转按取消按揭保险（俗称甩按保），并向按证公司申请退还部分保费。

• 按保退款比例：如果在买楼后 3 年内成功甩按保，按证公司会退还已缴付保费的一定百分比（超过 3 年则无法退还）。
• 合法出租优势：甩按保后，物业不再受按保公司「必须自住」的条款限制，业主可依法将物业出租获取租金收入。

退保时间（买楼后）	按保保费退还比例	范例：HK$10万保费可退金额
第 1 年内	40%	HK$40,000
第 2 年内	25%	HK$25,000
第 3 年内	15%	HK$15,000
超过 3 年	0%	HK$0

转按费用大盘点：律师费与隐藏成本计算

转按的主要开支是律师费，一般介乎HK$5,000至HK$6,000元不等；只要银行的现金回赠大於开支，即属於「零成本平手转按」。

费用项目	预估金额	说明
律师手续费	HK$5,000至HK$6,000	负责处理旧银行赎契与新银行按揭文件
旧银行赎契费	HK$0至HK$1,000	部分银行收取的契据行政费
楼宇估价费	免费	银行与按揭转介公司均免费提供
银行现金回赠（收入）	HK$10,000至HK$80,000不等	扣除律师费后，剩余金额全数为净利润

转按利弊整理：好处 vs 风险一览表

转按虽然好处多，但业主仍需考虑个人财务状况与市场利率波动的风险：

类型	好处	坏处与风险
资金与开支	赚取现金回赠、有机会享更低利率	需要先垫支HK5,000至HK6,000律师费
资产运用	可将楼价升值低息套现，或甩按保解锁出租	若楼价下跌（估价不足），可能无法成功套现
审批要求	可获全新 Mortgage Link 高息活期户口	新银行会重新审查你的 TU 信贷评级与入息
业主灵活度	可顺利进行业主加名或甩名操作	若未过旧按揭「罚息期」，会被原银行罚款

转按有咩风险？业主必避 4 大陷阱

House730提醒你：转按虽然能省钱套现，但如果细节处理不当，可能会带来预算外的代价，最大风险在於「未过罚息期罚款」、「物业估价不足」以及「转按期间个人入息变动」。

• 陷阱一：未过罚息期（Lock-in Period）转按

  大部分按揭首 2 年为罚息期。若在期内转按，旧银行会收取高达贷款额 1% 至 3% 的罚金，往往得不偿失。

• 陷阱二：物业估价不足（Under-valuation）

  若银行对你的物业估价比预期低，可批出的贷款额也会减少，可能导致套现金额不如预期，甚至需要补钱才能完成转按。

• 陷阱三：旧银行预告期计算错误

  旧银行一般要求 1 个月的清还预告期。若时间计算不当，可能导致新旧银行衔接出现空白期，需要多付旧银行高昂的按揭利息。

• 陷阱四：转按期间转工或收入变动

  在新银行审批按揭期间转工、试用期未过或信贷纪录变差，都可能导致新银行拒绝批出贷款。建议完成转按手续后才安排转工。

转按最佳时机：把握罚息期完结前 3 个月黄金期

申请转按的最佳时机是旧按揭罚息期完结前的 3 个月。

• 避开高额罚息：银行通常设有 2 年罚息期，若在首 2 年内提早还款或转按，需要向旧银行支付高达贷款额 1% 至 2% 的罚金。
• 锁定最佳利率：银行的按揭批核结果与贷款信（Offer Letter）一般有效 3 个月，提早 3 个月准备能精确锁定市场上最新的高回赠与低息优惠。

💡House730 专家小贴士：许多业主以为要等第 24 个月罚息期完全结束当天才能找银行，这会导致申请期间出现 1 到 2 个月的空窗期，白白浪费等待期间的低息优惠。最聪明的做法是在第 21 个月就开始准备递交申请文件。

转按申请 4 大步骤：新手流程与文件准备懒人包

转按整个流程大约需要 1 至 1.5 个月，主要包含以下 4 个步骤：

步骤一：评估楼价与比较优惠（第 1–2 周）

找按揭转介公司或银行进行免费估价，比较各银行的按揭利率与现金回赠。

步骤二：准备文件与提交申请（第 2–3 周）

准备身份证、最近 3 个月入息证明（如薪金粮单、银行过数纪录）及原按揭供款表，向新银行递交申请。

步骤三：银行审批与签署贷款信（第 3–4 周）

银行完成审批后发出贷款信（Offer Letter），确认利率与现金回赠金额，业主前往签署。

步骤四：律师楼处理赎契与过数（第 4–6 周）

聘请律师楼处理旧银行赎契与新银行按揭文件，新银行拨款清还旧按揭，完成转按。

专家提醒：转按前千万别犯的 3 个常见陷阱

转按时若未看清监管指引，可能会导致审批不通过或预算失准，请特别注意以下 3 个常见陷阱：

陷阱 1：为了回赠短时间内频繁转按

短时间内向多间银行递交申请会令信贷评级（TU）被多次查询，导致分数下降，影响批核结果。

陷阱 2：忽视金管局「现金回赠扣减」规定

若银行的现金回赠超过贷款额 1%，超过部分必须在总贷款额中扣除，而不能全数直接提现。

陷阱 3：忘记自己担任了别人的担保人

若你曾为亲友的按揭做担保人，该笔债务会计算在你的供款入息比率（DTI）内，可能导致新银行审批不通过。

转按常见问题

Q1. 转按要几耐时间？

转按一般需要 1 至 1.5 个月时间。建议在旧按揭罚息期完结前 3 个月开始挑选银行并提交申请。

Q2. 转按律师费通常几钱？

处理转按的律师费一般介乎港币 5,000 至 6,000 元。银行发放的现金回赠通常足以完全覆盖这笔开支。

Q3. 转按需要查入息证明吗？

需要。新银行会重新审查业主的财务状况，需提供最近 3 个月的薪金证明，确保每月按揭供款不超过入息的 50%。

Q4. 未过罚息期可以转按吗？

可以，但非常不划算。因为提早解约需要向原银行支付高额罚息（通常为贷款额的 1% 至 2%），会抵销转按带来的回赠与好处。

Q5. 转按银行回赠有上限吗？

有。根据金管局指引，若现金回赠超过贷款额的 1%，整笔回赠金额必须直接从贷款额中扣减，不能全数以现金方式领取。

Q6. 转按可以顺便加名或甩名吗？

可以。许多业主会趁转按时办理联名物业「甩名」，让退出的另一方回复首置身份，以便日后买楼时节省印花税。

Q7. 如果楼价跌了，还可以转按吗？

会较困难。若楼价下跌导致银行估价不足，新银行能批出的贷款额可能无法清还旧银行的剩余欠款，业主需要自备资金补差额才能顺利转按。

Q8. 转按会影响信贷评级 (TU) 吗？

正常的转按不会对信贷评级造成长远负面影响。但若在短时间内向大量银行同时递交申请，导致 TU 被频繁查阅，短时间内评级可能会轻微下降