上半年楼市：量增价软 细价盘主导回暖

2025年上半年，香港住宅市场交投活跃，呈现「量涨价跌」的走势。本栏今期将率先回顾上半年一手及二手私宅的成交与价格表现，剖析市场动态，为读者提供清晰脉络，以迎接下半年挑战。

年初受农历新年淡季及中美关税摩擦影响，楼市交投一度低迷。然而，本地刚需未受地缘政治波动显着冲击。随着《财政预算案》将100元印花税范围放宽至400万元物业，加上5月中时拆息显着回落，市场交投升温。根据土地注册处数据，截至6月25日，私宅买卖登记达25,778宗，总值约2,164亿元。预计上半年最终录约26,800宗登记及2,245亿元总额，较2024年下半年分别增长16%及8%，成交量创七期新高。

一手市场上半年表现亮眼，惟总额受细价盘主导影响而收缩。发展商因应政策利好，积极推出400万元或以下物业，刺激需求急升。截至6月25日，一手登记达8,756宗，预计上半年可录约8,950宗，较去年下半年大增26%；然而，总成交额料仅约945亿元，为三期最低。细价物业表现尤为突出，400万元或以下单位登记激增76%至1,562宗，401万至600万元单位亦升90%至3,796宗，两者合占一手成交逾六成。

二手市场表现稳健，成交量值同步上扬。第一季月均成交约2,000宗，第二季受印花税调整推动，月均突破3,000宗。预计上半年录约17,850宗登记，较去年下半年升12%，总额达1,300亿元，增15%。价格分布均衡，400万元以下物业升16%，占比逾35%，为最活跃价位；1亿元以上豪宅成交由24宗增至41宗，升幅达71%。惟受一手细价盘抢客影响，二手成交占整体比率由69%微降至67%。

截至6月初，十大热门屋苑上半年暂录1,397宗买卖登记，较去年下半年微跌5%，但预计整个上半年最终表现仍将超过去下半年。日出康城以236宗稳坐榜首，黄埔花园成交升16%表现最佳，太古城及愉景湾也各增约7%，显示市场热点稳定。

楼价方面，上半年整体偏软，但跌幅逐步收窄。差估署数据显示，中小型住宅楼价指数至4月为287.2点，较去年底跌1.1%，预计上半年跌幅最终料可收窄至0.5%；豪宅价格则料跌1.6%。4月起楼价企稳，显示市场或已触底。租金则受惠专才租务需求，中小型单位上半年租金预计升2.1%，豪宅租金亦料增1.5%，走势稳健正面。

2025上半年，香港楼市在政策支持与刚需推动下稳步回暖，细价物业成为市场焦点。展望下半年，拆息走势、政策调整及外围经济环境将续为关键影响因素。笔者将於下期专栏深入探讨下半年市场前景，敬请留意。

各区放盘应有尽有