港樓市 有調整無爆煲

政府自2010年推行額外印花稅等辣招，並陸續加辣，使到住宅樓市交投量大跌，卻將樓市的泡沫清除。樓價儘管有一至兩成的跌幅，樓市亦只有調整不會爆煲。

 

本港樓價指數自8月份見頂回落，只下跌約6%，許多人都相信本港樓市進入下跌週期甚至爆煲。但筆者認為這種看法太過悲觀，樓市爆煲的可能性很微。

 

2010年開始政府在樓市陸續實施額外印花稅、買家印花稅及從價印花稅，及後還有辣招升級版，再加上香港金融管理局將住宅按揭成數收緊並實施嚴厲的銀行壓力測試，都將樓市泡沫去蕪存菁。各種印花稅的推行，大幅加重樓市的交易成本，假如是非本港居民購買第二個住宅物業，付足各種印花稅成本，買1個住宅連各種印花稅的總成本可高達1.5個住宅的價錢，非常不得了。

 

辣招之一的額外印花稅又有最長達到三年的時間限制，加上交易成本高昂，這些年來樓市炒家幾乎被杜絕，換句話說，所有炒作造成的泡沫被完全清除。沒有炒家的樓市差不多只剩下用家或長線投資者參與，當初買樓人士經已知道樓市不再有短炒機會，持有者均屬長線擁有，所以，無實力的機會主義者幾乎被完全拒於樓市門外，二手樓市著實難有大量跳樓貨湧現。

 

各項辣招使到本港樓市交投量嚴重萎縮，尤以二手樓受到衝擊最大。目前二手樓市的交投量只及1997年約三成，即是失去了七成市場生意。現在能夠做置業人士可稱得上是過關斬將的高手，財力是經得起考驗，更沒有1997年之時被視為短炒炒家的確認人，樓市反因辣招等因素變得更健康。

 

以中原城市領先指數計算，本港樓價比較1997年的頂峰曾高出約八成，但相距長達21年，再加上通脹，樓價上升八成並非不合理。須知本港股市恆生指數今年出現顯著跌幅，仍然比1997年高位高出五成多，如果以今年初的歷史高峰而言，升幅約達一倍，本港樓價上升八成當然說得過去。

 

樓價指數回軟了，但11月的二手宗數有所回升，詢問有無筍盤的人也明顯增多。這顯示甚麼？樓價回落少許已經開始有人撲入樓市，假如有一兩成跌幅，低位承接力將會湧現。由於住宅物業終歸是實物，有實用價值，要作長線投資的人士，仍是比較喜歡物業。故此樓市縱有一兩成調整不稀奇，爆煲的可能性甚微。