最近，收到客人查詢，他年約55歲，有私人貸款約120萬，希望以物業套現作清數，現時他月入約3.5萬，但每月私人貸款還款接近2.3萬元，在未計算按揭貸款下，他每月供款佔入息比率已高於65%。換言之，他不還清私貸本身是無可能在銀行批出按揭的。

當深入了解個案後，發現客人父母有兩層現契物業及存款，而且他們無任何負債，故此我們建議客戶以父母作為擔保人，用其資產作為擔保，但還遇到另一個難題，就是兩老皆已達80歲，普遍銀行計算供款年期時會以75-80減年齡，以他父母的年齡，基本上大部分銀行都是無法批出按揭。

經與銀行溝通後，我們找到一間銀行願意以客人年齡(55歲)去計算供款年期，最終能夠成功批出按揭，貸款額約120萬元，按揭息率為P-2.4%(P為5.25%)，即實際息率為2.85%，供款年期為20年，客戶終能還清私人貸款，現在每月供款由近2.3萬元，大幅減至約$6,500。

最後，筆者有兩點提提大家，其一，擔保人除了可以作為收入或資產上的擔保，亦可以作為年齡上的擔保﹔其二，每間銀行對貸款人/擔保人年齡的要求都有差異及計算方法或會有不同，故此如有需要時要多向幾間銀行查詢。

作者為利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣