遇上「遺產樓」入市上會前注意什麼? (下)

日期：2026-04-30

上期提及業主未有立下遺囑的「遺產樓」按揭事宜，今期再續。若果業主在生前已立下有效遺囑，這代表遺產物業已按遺囑有指定繼承人，那便需按已有遺囑的法定程序申辦「遺囑認證」(Probate)，並於土地註冊處登記。「遺囑認證」主要由法院確定遺囑有效，並確立「遺囑執行人」(executor)，「遺囑執行人」已獲授權根據遺囑管理遺產包括出售遺產物業，故此銀行一般已可接受有關按揭申請。

但需留意，不同銀行對於遺產物業的審批方式及取態不一，如有存疑應在入市前先向按揭轉介公司確定銀行意向或申請條件。簡單來說，若果「遺產樓」之相關法律手續未完成，買入單位後申請按揭或會被拒；手續已辦妥的話，銀行一般可受理按揭申請。有買家擔心買入「遺產樓」會涉及業權不清或遺產爭拗，原則上若遺產手續文件完成，銀行亦接納有關按揭申請，買入「遺產樓」不等於會出現問題。至於業權狀況，跟一般物業買賣情況無異，買方律師檢查業權「睇契」本屬於買賣程序一環，若屬正常良好業權，律師會向銀行確定業權狀況，銀行若已成功批出按揭原則上便可如常放款完成交易；但若然個別情況出現例如業權不清或爭議，那已屬於業權狀況上再需處理之問題。

若果是多於一名業主的物業，較常見以聯權共有(Joint Tenancy)或分權契(Tenancy in Common)的方式持有，聯權共有俗稱長命契，較常見是夫婦持有物業的方式，以夫婦2人為例，倘若其中一位業主過身，在生的另一位業主便會自動擁有100%業權。故此，長命契業主之間的業權轉讓無須遺產承辦手續，其中一位業主去世，業權自動轉讓至在生之業主，當中只須將死亡證登記在土地註冊處。

若以分權契持有物業，代表業權已分為指定比例由兩位或多位業主持有，例如3人分別持有業權之30%、40%及30%，合共100%，每人持有之業權份額均可獨立分割處理，例如其中一人過身，他持有之30%份額業權成為遺產，按照其有遺囑或無遺囑方式辦理遺產手續。