「空中釘」貸款真的可隱藏債務 ?

當財務公司向業主提供貸款，原本一般會將有關貸款合約送交土地註冊處進行登記並成為公開紀錄，任何人查閱有關物業的註冊紀錄可得知業主已加借二按，而財務公司亦因此確立權益次序，例如業主只有一按，二按公司便成為第二債權人；然而，「空中釘」的做法是「暫緩落釘」，貸款期間暫且不會將貸款合約於土地註冊處登記。這樣的操作用意是為業主帶來隱藏的物業貸款，既然有關貸款或二按未會在土地註冊處登記，一按銀行便不會收到如本欄之前提及的二按電子提示，不會察覺業主擅自再將按揭物業加借，又或一按銀行不會知悉業主之有關債務，業主便可於期間獲得二按或隱藏貸款作為周轉或額外資金，而避開一按銀行發現業主違約而採取追究行動。而基於「空中釘」形式的貸款沒有登記，原則上業主更可以用相同操作再將物業進行三按、四按…。

這種形式的貸款看似對業主便利，但實質風險甚大，如上所述，「空中釘」是屬於暫時不進行登記的貸款，對於財務公司來說，由於未有登記確立債權次序以作保障，「空中釘」便屬於相當高風險的貸款生意，收取的利息亦會相當高昂，一般而言利息需達20厘以上，而且還會設立高昂的逾期罰款或行政費用。

更重要的是，「空中釘」條款其實是會保留權利將有關貸款合約登記於土地註冊處，較常見的是當借款人出現拖欠、延遲還款的問題，又或當財務公司認為有關貸款的風險明顯增加例如發現借款人的財政狀況出現困難又或有關物業大幅眨值等，財務公司便會改為立刻將貸款合約進行註冊以保障自己的債權。那麼一按銀行亦會透過二按電子提示收到通知而發現借款人原來正在隱瞞銀行加借二按。屆時若借款人已出現財務困難，加上一按銀行及二按公司雙雙作出追究，借款人便得面對非常艱難的狀況。