踏入2021年，住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持 20多宗；一手方面，头炮启德MONACO首轮145伙不足6小时火速售罄。

买家眼见去年经济在新冠肺炎疫情及社会运动双重打击下，仍然保持平稳。今年疫苗开始接种，大家自然憧憬经济下半年会开始好转，再加上美国总统拜登上任，声称会再加大力度派钱。全球放水的情况，随时变本加厉，利率持续低企，银纸缩水，自然是合理的联想。

今次升浪的特点是成交量大增的同时，成交价并没有被大幅拉升。笔者也发现不少业主因准备移民而出售物业，这批业主求售心切不会抬价，也做成买卖双方就价钱的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超过41,000宗，按年升近15%。这是特首林郑月娥放宽按揭保险政策带来的效果，买家可以利用更少的首期上车，令真正买家安居乐业。

在移民潮的背景下，二手供应会增加，楼价大幅上升机会微。政府应该要好好利用此真空期，去进一步改革房屋及土地政策。

将按揭保险门槛放宽至1,500万元以下物业，会进一步释放购买力，激活换楼链。此外，银行的「加3厘」压力测试也应调整。

长远来说，改革土地供应制度才是问题的核心。香港并不缺乏土地，大量闲置农地、棕地、郊野公园等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及执行力。

今次疫情，再次反映内地政府的执行能力及问责制度均比香港强。一旦有社区爆发，必定有官员问责下台，用同一准则的话，香港应该有不少官员应该下台了！

在当今的政治气候之下，中央的政府会就控制疫情及土地供应制度加强问责！也将会是香港楼价长远发展的领先指标！