【说楼解按】负资产不等於call loan - 王美凤

专家分享-说楼解按

2020-03-09


上期提及负资产与楼价跌幅、按揭成数及尚欠按揭余额有关,当楼价下跌,刚於楼价高位入市及选用高成数按揭的业主会较易先跌入负资产行列。对於早年已入市的业主来说,由於已清还部份本金,加上可能楼价水平较现时低,成为负资产机会亦较低。例如业主於2018年初买入一个550万单位,承造8成按揭440万,经过约两年供款後,按揭余额已减少约6%至413.5万,目前该单位价值已较购入时上升约7%至589万,换言之,楼价需於现时下跌约30%或以上,业主才会成为负资产。事实上,近年楼市由用家及长线投资者主导,投机成份及炒风大致消失,并不轻易出现楼价大泻的现象。而在楼按措施下,按揭用家必须通过既定供款入息要求,对於手持多个按揭物业的买家,入息要求亦一再提高,故此现时业主的供款能力及应对负资产的防守力亦较从前为高。


负资产是指物业的当前市值低於未偿还按揭余额,即是抵押品的价值低於借贷额,对於银行来说,这意味业主变卖了单位仍未能足以偿还全数按揭欠款,故此负资产的出现的而且确会令银行警觉性加大。但问题是,如果业主一向准时如期供楼,银行如常得到每月利息作为收益,又怎会无故“call loan”(要求借款人提早及即时偿还贷款)或要求变卖单位抵债?在按揭审批中,银行除了看重物业作为抵押品的价值,亦同样看重借款人的还款能力及准时还款的习惯。故此,单计负资产本身不致於构成重大问题,供楼人士应对负资产首重稳定按时供款。 


楼市短期内仍难免出现调整,加上经济环境出现疲态,供楼人士宜为自己预留较充足的现金流及备用资金。建议供楼人士可为自己预留约一年按揭供款额作储备,因为提防断供至为重要,万一发生突发性财政问题或经济逆转,亦有较充裕时间调配资金。此外,在筹划置业预算时,总债务占入息比率以不高於35%较为理想。


作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤

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