【说楼解按】新冠肺炎会造就沙士价笋盘吗?(下) - 王美凤

专家分享-说楼解按

2020-02-24


上期提及2003年沙士时期与现时楼市状况有别,1月份农历新年前,多区屋苑交投已出现回升,楼市本可出现反弹,释放累积了多月的购买力;但新冠肺炎疫情的出现随即窒碍了本可回稳的楼市。不过,由於有应对沙士的经验,疫情透明度及市民防疫意识提高,市场普遍预期疫情可於数月内受控,故此没有急切性需要的业主不会劈价出售物业,较多业主属於静观其变,市场出现明显降价的「笋盘」不会太多。再者,随十多年间楼按措施的推行,楼市结构已出现显着变化,楼市持货者绝大部分是用家及长线具实力投资者,不会轻易大幅减价;市民在楼按供款能力及防守力方面亦较前提高,故是次新冠肺炎疫情影响楼市交投量大於楼价。


但当然,市场上有少部分业主愿意降价以求快步售出单位,吸引了一些买家寻觅笋盘,故此睇楼活动虽受疫情影响而大为减少但仍优於当年沙士时期。近日市场争相报导业主劈价盘,不过看报导时可分清,所指的减价是减了多少?所谓减价是对比成交价还是业主叫价?因为业主叫价可以是偏离现实叫高的,现在减回至市场价未必等於劈价盘。例如最近有报导指一个沙田单位由900多万劈至800多万售出,翻查纪录,1月份相同屋苑及尺数单位亦以800多万售出,而该单位最近的银行估值亦一直维持800多万水平,细看报导原来是指业主原先叫价900多万,换句话说,那只是业主接受现实愿将单位减回至市场价而已。


与沙士年代仍处於通缩状况不同,香港的经济基调近年都是稳固的,楼市大致向好,近年楼市刚性需求更为殷切,这是支持楼市的重大因素。不过,去年外围不稳及本地出现达半年时间的社会运动及冲击动荡,确实已对本港经济造成打击并正在出现负增长,如今加上新肺炎疫情拖累,对整体经济的影响只会扩大。中国内地新肺炎疫情严峻,各省市已出现确诊甚至社区爆发,企业延迟开工、订单停接、经济及消费活动大幅减少、封城交通受阻、旅游近乎停顿,即使内地已公布大规模放水,仍须面对经济下滑的风险,现今中国已是全球第二大经济体,足以牵连全球经济进一步放缓,香港经济与内地关系密切,将无可避免地打击本地经济进一步转弱,连带性影响值得留意。



作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤

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