送猪迎鼠 细数近3届鼠年楼市去向

地产楼市-城中热话

2020-01-25



送猪迎鼠,各路专家对鼠年(2020年)之楼市预测,众说纷纭。若回顾过往三个鼠年(1984、1996及2008年),香港楼市去向是路径相似还是各走极端?


由上世纪60至70年代,香港人口急增,工商业均起飞,房屋需求殷切,楼市开始蓬勃发展,多个新市镇逐步成型,更出现楼市炒卖成风的过热现象。


惟踏入81至82年,中英双方开始就香港前途谈判,前景未明,屡传不利消息,投资者开始出现信心危机,更引发港人移民潮,部份业主急於套现,资金外移。加上环球经济阴霾,按揭利率飙升至17厘,内外交困下,楼市从狗年(1982年)下旬之高位崩塔式下泻,至鼠年(1984年)中期才逐渐走出谷底,惟楼价跌幅已达七成。


直至上述鼠年的秋季,中英两国就香港前途问题的协议在北京草签,香港前途安排才逐渐明朗化。期後於新历12月19日,中英双方於北京正式签署《中英联合声明》,声明在一国两制原则下,香港资本主义在97年7月1日回顾後,将继续50年不变。条文亦限制每年香港土地供应不得多於50公顷,令土地供应量有限,埋下将香港楼价再推上高位之基础。随後市民信心渐渐回升,楼市徐徐复苏。


踏入90年代初期,楼市炒风炽热。港府於狗年(1994年)上旬,推出多项遏制楼价的措施,楼价开始回调,加上香港经济受内地实施宏观调控而影响,楼价终经历一年半跌幅达三成的调整至猪年(1995年)底。


踏入另一个鼠年(1996年),距离香港回归只相距一年半,市面普遍弥漫一片歌舞昇平,经济良好,工资上涨。期间,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,楼会重拾升轨,炒风比前更为炽热,资本不多的投机者也毅然入市。直至鼠年终结,全年升幅近45%,超出市场预期。


2008年一役,楼价急速下调约三个月,已在鼠年底前极速止跌。


相隔十二年之後的鼠年(2008年),当时香港已经历了五年的房产大牛市後,在美国次级按揭危机的阴霾下,加上「港股直通车」计划突然煞停,港股由猪年(2007年)高位下跌,楼价亦自鼠年中旬高位回调。


其後於鼠年秋季,有逾150年历史的着名投资机构雷曼兄弟爆煲,美国政府拒绝注资,更触发全球性金融海啸,各国股市骨牌式大泻,本港多间知名品牌,相继出现倒业潮或裁员潮,市场哀鸿遍野,更有专家断言美国於上世纪二十年代的大萧条将再现,楼价由鼠年中旬至冬季,回调约20%。


不过令人意料的是,於鼠年将尽时,楼价已开始止跌回稳,低位获得支持,且由港岛区率先反弹,然後蔓延至九龙及新界,翌年更重拾升轨。主要原因是当年受惠超低息及内地热钱流入等因素,而且美国实行量化寛松,现金变相贬值,投资者买砖头保值。当年敢於在别人恐惧时入市的人,再次成为大赢家。


综合过往三届鼠年,香港楼价在鼠年前均会因为各种政经因素,导致不同程度的调整,但往往能在鼠年完结前化险为夷,谷底翻身。新一年鼠年重临,且看港楼又能否再上一层楼?


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