加息击沉9月楼市

专家分享 - 估语有话 张世昌

日期 :2018-10-08 更新时间 :2020-11-30


加息擊沉9月樓市
 
延續上月觀望氣氛, 9月份樓市進一步受本地銀行相繼上調最優惠利率所影響, 交投近乎冰封, 價格更似有回落趨勢。 期內雖仍有一手新盤開賣, 但亦未能帶動整體樓市氣氛, 二手市況比上月更慘淡。 根據中原測量師行9月份內部資料顯示, 物業綜合估價量按月大幅下跌超過兩成半, 連續4個月尋底, 為今年新低數字, 更為超過6年半以來新低估價量, 對上一次低位已經是2012年1月。 中原測量師行估價部高級經理張世昌表示, 估價量回落屬意料中事, 但大幅下跌較始料不及。 本來已受多重利淡因素影響的樓市, 再進一步受幾間本地銀行連環加息所打擊, 市場買賣即時停頓, 再加上加息週期宣告正式啟動, 陸續開始有業主願意減價出貨, 令氣氛更消極, 轉勢氛圍漸成形。
 
 
現樓按揭勢將大跌
2018年9月份銀行現樓按揭登記為7,925宗, 較8月份數字減少大約一成。 張世昌解釋, 登記數字連續下跌反映了第二季後期轉弱的樓市, 預期隨後跌幅將會進一步擴大。 9月份樓花登記則為724宗, 按月大幅增加超過一倍, 反映大型新盤上會活動。
 
 
基數大幅下降左右分析
根據中原測量師行9月份估價分析, 估足價之數量佔整體估價量57.6%, 按月回落2.5%。 張世昌表示, 估足價數量減少是源於基數大幅下降模糊了分析, 相信在市況橫行或者轉勢的情況下, 業主叫價應相當克制。

根據9月分析, 叫價高於估價一成內之數量佔整體21.4%, 按月輕微回升1.3%。 而叫價高於估價兩成內之數量則佔整體12.9%, 亦按月輕微回升1.1%。 張世昌解釋, 兩項數據均錄得上升相信亦是受基數下降所影響, 否則加息後業主叫價理當更保守, 下月統計應能確切反映。
 
 
 
步入長調整期
張世昌表示, 本港經歷多年超低息環境後, 銀行終在12年多後再次調整最優惠利率, 而這趟加息亦正式宣告超低息年代結束, 開始步入利率正常化進程, 樓市必受牽連。 本地與美國息口已近乎同步, 亦表示當下次美國加息, 本港好大機會需要跟隨, 即是若今次加息對業主或者準買家影響不大, 但在加息週期下, 利率影響將越發增加, 亦將逐漸對樓價構成壓力, 樓市難免要進入一段較長時間的調整期。
 

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