【李峻铭专栏】来年或衰退 刚性需求楼市稳 - 李峻铭

专家分享-李峻铭专栏

2019-12-22


下星期圣诞节又到,意味此文将会是2019年最後一篇文章。展望2020年影响楼市的因素,最关键当然是中美贸易谈判,终於在上周才达成初步协议。虽然比笔者预期中迟,但中美之间,谈谈打打,大家都不会全面闹翻;也很难全面合作,在明年情况相信也会继续。

 

中美关系时好时坏,对楼市带来一点波动。但据中国海关总署指,截至11月,中国货物贸易进出口总值28.5万亿元人民币,出口15.55万亿元人民币,增长4.5%、入口12.95万亿元人民币,跟去年持平。贸易顺差2.6万亿元人民币,扩大35%。当中,美国占的份额因关税问题,当然减少了,但中国对欧盟、东盟及「一带一路」沿线各国的出口增加了。不但弥补了美国贸易减少的缺口,还增加了4.5%

 

中国正不断调节对美国市场的倚赖,也证明中国货品在美国以外市场也有足够的竞争能力。中国自然有足够谈判实力跟美国在明年继续周旋,破局的机会不大,加上美国大选年,总统特朗普有十分大的动力跟中国谈判成功,以增加其当选的力量。笔者估计第二阶段中美贸易谈判也是乐观的。至於美国以至香港的利率,也会保持稳定,最多或会减息一次,大选年加息的机会相信很低了。

 

最令香港楼市困扰的因素,一定是社会运动的影响。政府不断强调2020年,香港经济会负增长、失业率会大幅攀升,零售、餐饮和旅游等行业会首当其冲。此外,移民人数上升,资金会否大量外流,都会影响买家的心态。笔者估计一般投资市场如商舖、写字楼及工商物业,难免有大幅度的调整,估计在30%左右。但住宅受刚性需求影响,尤其是1,000万元以下物业,首期也因按揭保险放宽大减的条件下,下跌的幅度有限,估计在5%以内;2,000万元以上,影响幅度较大,估计跌幅在10%以内。

 

但大家不要忘记,新增土地供应有限,过去两年的动土数字也大幅回落至10,000伙以下。新供应在2021年开始又再断层,未来楼市不宜过分悲观!


作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭


 




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