【说楼解按】按揭市场回顾(上):息率变化 - 王美凤

专家分享 - 说楼解按

日期 :2019-12-18



踏入12月,是時候回顧今年按揭市場。今年與樓按相關的息率出現了不少變化,銀行同業拆息、新造按息、最優惠利率(P)的水平與年初已有分別。銀行同業拆息的變動在很大程度上反映銀行資金成本變化,若果資金充裕度減少、市場資金需求增大、銀行保留資金意欲增加等因素,都會推高拆息。

 

今年初與樓按相關的一個月拆息僅約1厘多水平,自3月份港元一度呈弱勢推使金管局數度入市,銀行結餘再由763億元,降至543億元水平,而拆息亦由4月開始上揚,及至年中加上季節性因素及大型招股活動下,一個月拆息持續升至逾2厘水平。期間銀行保留資金意欲增加,定存息在競爭下趨升,資金成本上升下,改善息差誘因亦增;大型銀行於6月份牽頭調整按揭息率及削減優惠,按揭市場展開了今年的調整潮,4個月內數度調整,由調整新造細額按息延至轉按,再延至全線按揭調整。新造按息由年初低至H+1.23(上限P-2.75厘,細P),現金回贈高達2.1%,調整至目前一般為H+1.3(上限P-2.5),現金回贈1%。以實際按息計,新造按息上調了0.25厘,現金回贈減幅則較大。事實上,數字上亦反映銀行放貸資金趨緊,港元貸存比率由年初86.8%連月升至最近達90.7%新高水平。

 

上述提及銀行加息,由於加的是新造按息,故只影響新按及新造轉按人士;但與此同時,銀行今年亦減息,減的是最優惠利率(P),便有助所有供款人士,包括新造及現有用家減輕供款負擔。P屬於浮息,減P可令所有P按或H按利息減少(按目前拆息水平,主要仍以P按上限計息)

 

在環球多國減息下,美國今年自7月底三度減息以作保險,聯邦基金利率由2.25厘至2.5厘逐步降至1.5厘至1.75厘,累計減幅0.75厘。美國於10月底第三度減息後,本港大型銀行亦牽頭將存貸息率下降0.125厘,俗稱細P之最優惠利率由5.125厘,降至5厘,大部分銀行已跟隨調整,俗稱大P之最優惠利率由5.375厘,降至5.25厘,但留意,截至現時所知,仍有個別銀行未有跟隨調整,故此目前市場上出現了4P,分別是5厘;5.25厘;5.375厘及5.5厘,用家需小心留意,以便計算出銀行實際按息。

 

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳




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