另类物业投资之道

专家分享 - 讲楼论识 中原测量师行

日期 :2019-05-16 更新时间 :2020-11-30


最近一個公開拍賣會上, 深水埗某個舊式洋樓分契天台錄得拍賣成交32萬, 以其面積大約100平方尺計, 呎價達3,200元水平。 

其實, 這些另類物業經常出現在不同的拍賣會上, 例如獨立天台、無契樓、兇宅、樓梯底鋪位、銀主盤等等, 不論市況好壞, 總有一班捧場客, 他們無非是看到當中別人眼裡沒有的投資價值, 究竟這個葫蘆賣什麼藥呢?

以用家角度來說, 試想想一般住宅天台有什麼用途? 方便朋友聚會燒烤、閒來供晾曬衣物、還是種種花草? 那麼以投資角度來看呢? 最直接的是用作儲存倉, 如果是租給電訊服務商設置發射台呢? 業主在幾乎沒有前期成本下, 供幾個”租客”自行安裝及掛上訊號接收器, 一個月收取3,000元租金又何等容易, 而且所佔用的空間又少, 就以32萬元拍賣價計算, 回報粗略計已超過10厘。 

投資總伴隨風險是常識吧! 一般來說, 這些另類物業的風險首先最明顯反映在價格上。 以前文提到的的天台為例, 呎價才3,200元, 而一般市區2百餘呎洋樓單位呎價動輒10,000到13,000元之間, 兩者相差顯然易見。 若以市區舊式工廈比較, 呎價亦達4,000至5,000元左右。那麼, 背後的風險又是什麼?

市場狹隘 較難承造按揭

該種物業的特色就是「另類」, 而風險就是其在市場上的需求及市場之大小。 以獨立天台對比200餘呎洋樓單位, 當然後者市場需求十分大, 供求拉鋸下自然反映了它的價值, 而前者的市場則十分狹隘, 難道一般市民就買個天台來解決住屋短缺問題嗎? 流通量低自然價值亦高不到哪裡。 再以兇宅作比喻, 心理因素影響購買兇宅的意欲, 市場被收窄, 一般折讓15%至25%不等。 而且, 這些另類物業通常遇到較難承做按揭甚至乎申請不到的問題, 因為銀行或者財務機構一般都不太願意給你轉嫁風險, 對吧? 


中原測量師行估價部高級經理張世昌
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