大型中产社区物以罕为贵 启德楼价升势未尽

地产楼市-新盘攻略

2019-12-16


市区发展用地买少见少,对上一次打造的九龙区的大型商住社区,要数约15年前的九龙站上盖,现时该地段楼价普遍每平方实尺达28,000元至34,000元。在10多年後的今日,九龙站故事即将在启德重演,从先天地理位置,以至後天的社区规划及配套,市场皆视启德为下一个西九。

 

启德发展如火如荼,港铁启德站更预计於2020年首季通车,为该区物业升值潜力打下一支强心针。嘉峯汇是启德私楼群中第7个发展物业,与嘉峯汇毗邻的,尚・珒溋,折实尺价约介乎21,388至26,515元,整个屋苑共提供770个单位,发展商预计2021年11月入伙。

 

邻近已有5大楼盘进驻

 

目前,与嘉峯汇一河之隔的地段,已有5大楼盘进驻,除了启德1号最早於2017年底入伙外,其余4大新盘均在2018年底相继交楼。5大新盘包括同属嘉华国际旗下的嘉汇,另有龙誉、天寰及Oasis Kai Tak,合共提供4,413个单位,当中主要为约30多层高住宅大厦,另各楼盘亦有提供低密度花园洋房及楼高4至6层的分层住宅单位,配合不同空间要求的人士所需。


启德1号为该区新楼群中较早入伙的项目。


天寰提供822个单位,当中天海汇属住宅大厦,星寰汇为花园洋房户。


目前,上述5大新盘已形成一个中产住宅区,以1,000平方尺以下单位而言,尺价约介乎20,000至36,000元之间,当中以较早入伙的启德1号较便宜。

 

启德这个罕有中产社区吸引了不少投资客,哪麽在这里买楼收租,回报如何?若视启德新盘为投资对象,便要有长远的眼光,不能太着紧眼前回报,因为启德新盘供应陆续有来,租盘供应量充足,故租金价格短期受压是常态。



龙誉靠近启德河边,提供822个单位。


嘉汇与嘉峯汇发展商同为嘉华国际,前者已於2018年底入伙。



参考已入伙的5大新盘租金水平,租金尺价约为30多元至40多元,以1,000尺以下单位计,租金尺价普遍为30余元,租金回报率不足2厘者比比皆是。相对市区物业一般约2厘至2.5厘的租金回报率,启德买楼租金表现确是逊色。


Oasia Kai Tak 是一众新启德盘中单位较少的屋苑,仅648伙。


连系东九龙CBD

 

不过,笋盘要买於微时,购於社区未完全成形之前,而社区的发展蓝图与规划绝对是未来楼价升值的保证,反映着未来升值空间。启德置身黄金地段,与东九龙CBD一脉相连,打造出来的商住区绝不下於九龙站,以後者的尺价动辄30,000元,一旦启德发展完成後,追落後空间不言而喻。

 

Box:启德新盘一表通

楼盘名称

嘉汇

龙誉

天寰

Oasis Kai Tak

启德1号

尚·珒溋

发展商

嘉华国际

保利置业(香港)

 

建灏地产

会德丰

中国海外

 

龙湖集团、合景泰富

 

单位数目(伙)

919

833

822

648

1,191

 770

入伙日期

12/2018

12/2018

12/2018

12/2018

12/2017

*11/2021

实用尺价(元)**

34,000至36,254

32,000至37,800

25,000至50,000

29,800至36,281

25,200至31,815

--

实用尺价(元)#

22,911至32,951

 

23,657至31,054

 

23,657至31,054

20,309至35,957

 

20,047至25,357

 

21,388至26,515

租金尺价(元)**

约60

约31至51

约33至35

--

约33

--

租金尺价(元)#

约36至46

 

约31

约32至44

约31至51

 

约32至34

--

租金回报率(%)

约1.8至2

约1.4

约1至1.7

约1.7

约1.4至1.7

--

*预计入伙日期

**1,000平方尺或以上

#1,000平方尺以下

数据截至15/12/2019








请先登入或注册成为会员