买卖持有物业的公司之风险

专家分享 - 讲楼论识 中原测量师行

日期 :2020-01-30 更新时间 :2020-11-30


      

筆者最近遇到一個投訴個案,我們管理的物業天花經常出現漏水,特別是在雨天的時候。於是經管理公司協助,到上層物業視察,原來上層位置乃一個露天的平台,以前因為加蓋僭建物被屋宇處命令拆除,但拆除後原來的地台可能防水層已經損壞,所以雨天一直出現滲水。

筆者查過大廈公契,發現該平台屬上層一個單位業主擁有,所以不屬大廈公用部分,管理公司未能處理。筆者於是經管理公司協調,與上層物業業主聯絡,希望他能盡早維修平台。無奈上層業主一直用各種理由拖延時間,以致問題無法解決,而期間我們得知上層業主打算出售物業,所以未有積極處理滲水事宜。

由於下層物業租予一租戶經營餐廳,滲水情況對租戶生意有所影響。筆者於是委托專業人士作滲漏調查報告,報告明確顯示滲水源自平時台。筆者再委托律師發信及預備起訴上層物業業主,並追討期間所受損先。

此時,我們終於得到上層物業業主回應,並答應馬上維修平台、及賠償有關損失。後來筆者得知原來上層物業由公司持有,或許因為稅務原因,原來的持有人透過轉讓公司出售物業,所以新的持有人對漏水一事並不知情,但在法律上物業由公司持有、所以法律責任也由公司負責。

由於香港住宅物業轉讓自2012年開始加徵了買家印花稅,有部分業主為省卻稅務成本,會以轉讓公司形式出售以公司名義持有的物業。雖然此舉沒有違反法例並可以散卻稅額,不過轉讓公司相對風險較高,有關公司潛在問題及責任將由新的持有人承受。
 

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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