认识两大类按揭存款挂鈎计划抗加息

专家分享 - 楼按澄语 王美凤

日期 :2018-09-20 更新时间 :2020-11-30


 

近年銀行流行提供與存款掛鈎的按揭計劃,由於按息可與傳統計劃之息率一致,讓客戶感覺銀行額外送贈高存息優惠,善用此類計劃可有效抵銷按息支出及作為未來抗加息的工具。

 

現時較普及的一款按揭存款掛鈎計劃,是向按揭借款人提供一個高存息戶口,存息與按息相同,即目前約2.25厘水平,用家將日常儲蓄、備用資金存進戶口,又或將投資或生意往來資金停泊在戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按息支出,等同可減低淨按息。最近亦有不少銀行加推定存息優惠,部份定存息比上述按息還要高,但得留意,此類按揭存款掛鈎計劃的好處是在提存方面具有高度彈性,存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死,用家可以隨時按需要提取高存息戶口內之存款,亦可隨時將資金再存放進戶口內,由於利息按每日戶口結餘計算,所以不會基於到期日問題而影響利息收入。

 

有用家提問,若然有大額資金回籠,將回籠資金停泊高存息戶口,若金額之大可抵銷全數按揭利息,那銀行豈不沒有按息收入? 銀行不會亦不可能做蝕本生意,所以此類計劃一般設有存款金額上限,較常見是定於未償還按揭額的一半,個別銀行提供較大優惠,存款可達按揭餘額60%。倘若存款金額超逾上限,部份銀行仍可就超出之金額提供一般活期儲蓄利息,但亦有銀行是不會提供任何利息。

 

另一款是屬於按揭存款相連的綜合戶口計劃,借款人可隨時將資金及儲蓄存錢於戶口,有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息,利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算,這樣便無需如傳統按揭計劃般收取部份還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算,借款人亦可因應財務狀況隨時提取及存款金額,甚具彈性這計劃較上述高息存款戶口計劃還多一個優點,用家可藉着持續性存款,透過降低本金而縮短還款年期。

 

兩類按揭存款掛鈎計劃當中,哪一款之慳息效果更大? 若果以兩款計劃同樣批出相同按息及其他優惠條款作計算,以存入相同金額計,一般以扣減本金作用的按揭存款綜合戶口之慳息效果更大。以400萬按揭額、目前按息2.25厘及25年還款期為例子,假設供款人一開始並持續存放資金10萬元於綜合戶口,然後每月再存入3,000元儲蓄,高存息戶口的利息收入抵銷按息達20%,而扣減本金的綜合戶口可減少利息則高達24%,按揭還款期更由原先25年縮減至20年,加快完成整個供款歷程。

 

需留意的是,以上參考例子以兩類計劃之按息一致計算,但市場上,提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃之銀行較少,而批出之按息有機會高於第一類的高存息戶口計劃,息差或達0.1厘至0.2厘,若未能好好利用存款特點扣減本金慳息,慳息效果便會反不及第一類高存息戶口計劃。故此,用家可根據銀行批出之實際息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

 

近年銀行流行提供按揭存款掛鈎計劃,除了基於按揭競爭外,銀行亦有利於增強客戶存款基礎,近月港元貸存比率升至85%近年高位,銀行普遍積極吸納客戶存款。善用按揭存款掛鈎計劃的用家亦有利於未來抗衡加息,以投資人士資金回籠後將存款停泊在按揭綜合戶口為例,若存款金額高達按揭餘額一半,等同將淨按息減低一半至1.1厘水平。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳

 

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