新肺炎会否造就沙士价笋盘?

专家分享 - 楼按澄语 王美凤

日期 :2020-02-20 更新时间 :2020-11-30


 

新型冠狀病毒肺炎(下稱新肺炎”)爆發至今約兩個月時間,中國內地確診人數已增至7萬多人(截至219),已多倍超於2003年沙士全球確診人數,目前相繼出現新肺炎確診個案的國家已接近30個,全球嚴陣對抗疫情。由於新肺炎與2003年沙士相似,當年香港是沙士第二大爆發地區,自然令不少市民記起17年前沙士病毒的經歷。現時本港確診新肺炎數字有所上升,但到處口罩難求,消用品嚴重短,社會氣變得較前緊張。另一邊廂,亦有市民聯想起樓市再現沙士價的執平貨機會,不過,當年情況與今天其實出現較大分別。

 

2003年樓價跌至97年後最低位,一個500呎建築面積單位由平均300多萬減至100萬水平,但其實並非基於沙士造成這麼大樓價跌幅,當年沙士爆發前,樓價已累跌逾6成,沙士的出現只是進一步催化樓價下跌。97金融風暴後本港經濟持續一蹶不振,樓價在97年樓市泡爆破後出現長達6年跌勢,99年開始展開漫長通縮期,失業率逐步攀升至7%8%,負資產數字大幅上升,斷供個案頻增亦導致銀主盤湧現;在這個不景氣環境下,2003年沙士病毒就是踩多一腳。當年香港未有應對沙士這類傳播性強攻擊性高的病毒經驗,死亡率達17%,市場變得人心惶惶,部份業主對後市失去信心而劈價出售物業故此當時樓價進一步下跌近10%。當年疫情消退後,通縮情況開始改善,2004年香港步出通縮,樓價開始止跌回升。

 

現時情況有別,新肺炎疲情出現前,本港樓市在先升後跌的低幅度調整後,正處於反覆上落但大致橫行格局,若非疫情出現,樓市很大機會基於早前一些負面因素已消除緣故而出現反彈,累積了數月的購買力原應可逐步釋放,1月份農曆新年前,多區屋苑交投已出現回升,如今新肺炎疫情隨即窒了本可回穩的樓市。不過,由於有着應對沙士的經驗,疫情透明度及市民防疫意識提高,市場普遍預期疫情可於數月內受控,故此沒有急切性需要的業主不會劈價出售物業,較多業主屬於觀其變,市場出現明顯降價的「筍盤」不會太多。再者,隨着十多年間樓按措施的推行,樓市結構已出現顯著變化,樓市持貨者絕大部份是用家及長線具實力投資者,不會輕易大幅減價;市民在樓按供款能力及防守力方面亦較前提高,故是次新肺炎疫情影響樓市交投量遠大於樓價。

 

但當然,市場上有少部份業主願意降價以求快步售出單位,吸引了一些買家尋覓筍盤,故此睇樓活動雖受疫情影響而大為減少但仍優於當年沙士時期。近日市場爭相報導業主劈價盤,不過看報導時可分清,所指的減價是減了多少? 所謂減價是對比成交價還是業主叫價? 因為業主叫價可以是偏離現實叫高的,現在減回至市場價未必等於劈價盤。例如最近有報導指一個沙田單位由900多萬劈至800多萬售出,翻查紀錄,1月份相同屋苑及呎數單位亦以800多萬售出,而該單位最近的銀行估值亦一直維持800多萬水平,細看報導原來是指業主原先叫價900多萬,換句話說,那只是業主接受現實願將單位減回至市場價而已。

 

與沙士年代不同,香港的經濟基調近年都是穩固的,樓市大致向好,近年樓市剛性需求更為殷切,這是支持着樓市的重大因素。不過,去年外圍不穩及本地出現達半年時間之社會運動及衝動盪,確實已對本港經濟造成打擊並正在出現負增長,如今加上新肺炎疫情拖累,對整體經濟的影響只會擴大。中國內地新肺炎疫情嚴,各省市已出現確診甚至社區爆發,企業延遲開工、訂單停接、經濟及消費活動大幅減少、封城交通受阻、旅近乎停頓,即使內地已公佈大規模放水,仍須面對經濟下滑的風險,現今中國已是全球第二大經濟體,足以牽連全球經濟進一步放緩,香港經濟與內地關係密切,將無可避免地打擊本地經濟進一步轉弱,連帶性影響值得留意。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄並於219日更新
中原按揭董事總經理王美鳳

 

你可能感興趣的文章

House730搵楼大本营是香港的搵楼平台/租屋网,齐集香港楼盘及楼市资讯,网罗业主及各大中小型地产代理的楼盘,助用户找到心水香港楼盘,网上搵楼买楼更轻松。
House730同时提供一个渠道,予地产代理及业主网上放盘平台,自由、方便、高效,网上推送笋盘给潜在买家!
House730云集香港各类型楼盘资讯,包括香港新楼盘或是二手楼、港九或是新界、住宅或是工商业大厦,务求为用户提供最全面的楼盘资讯。
House730旨在为香港用户提供最优质的使用体验,不论买楼或是租楼,用户可按楼盘的价钱、面积、房数、真实照片等等条件拣选合适楼盘。
除了多个香港楼盘资讯外,House730亦提供不同类型的楼市资讯,包括地产新闻、成交数据等等,让你成为精明买家或租户。

请先登入或注册成为会员