2020年上半年按市回顾

专家分享 - 楼按澄语 王美凤

日期 :2020-07-13 更新时间 :2020-11-30


今年全球市場環境受新冠肺炎疫情影響,本地經濟亦受打,但疫情較歐美等國輕微,亦較快速緩和,樓市累積購買力釋放,用家抱着趕緊在樓價轉升前入市的心態,樓市較其他市場提早於第2季出現顯著反彈,二手交投轉旺。但受限聚令措施影響,發展商紛暫停開售樓盤,直至5月疫情緩和才重啟新盤銷售步伐,樓市氣氛轉好下,56月份新盤銷情亦相當理想。

 

根據金管局住宅按揭統計,今年上半年按揭申請量3月起已回復萬宗以上水平隨着今年第2季起樓市交投轉旺,料第3季按揭登記量會將顯著增加。上半年新取用按揭數字料出現負增長,將較去年同期減少約兩成,但受惠樓市快速反彈,來自一二手市場按揭量實質已顯著回升,上半年按揭量減幅上主要源於轉按市場萎縮,受銀行接連上調按息及削減回贈優惠影響,上半年轉按貸款量大幅減少,以銀行新批轉按金額計,預料上半年減幅達48%

 

去年政府放寬按保之影響延續,統計指上半年800萬至1000萬之樓宇買賣登記顯著增加,在這情況下,亦同時拉動了按揭市場之平均按揭成數及平均按揭額增加。上半年銀行批出之平均按揭成數由放寬按保前約46%上升至5月份達58%,屬於近十年新高數字,但仍低於樓按措施前約於63%水平;而平均按揭額亦逐步增至5月份達468萬元紀錄新高水平。高成數按保用家增加下,選用較長按揭年期以減輕每月供樓負擔的人士亦增加,上半年平均按揭年期均達27年,5月份數字更達27.5年,屬有紀錄以來最長。

 

今年按揭市場較令人關注的是,銀行在樓市轉旺、銀行結餘上升、息率下跌的環境下卻接連上調按息及削減優惠,樓按取態亦持續保守。由於環球疫情之廣爆發屬前所未見,多國疫情仍嚴峻,令全球經濟受衝擊並帶連鎖影響,經濟復時間難以掌控;加上中美關係越趨緊張,市場仍存多方面不確定性。即使本地疫情趨緩,但經濟已難免下滑,失業率上升,銀行對市場潛在風險警覺性增加,在避險因素下樓按取態趨於保守再者,今年息率向下或令銀行淨息差受壓,銀行以大型銀行為首現階段對於控制資金成本重要性放前,在大型銀行具指標性調整下,其他銀行亦相續跟隨調整按揭。今年銀行接連調整按揭後,一般400多萬按揭金額之按息由年初約H+1.3%上調至H+1.5%,現金回贈由高達貸款額1.5%降至0.2%600萬以上較大按揭金額之按息可低至H+1.45%,現金回贈提高至0.5%,而大型銀行之轉按現金回贈則一律降至0.2%。今年銀行除了進一步控制資金成本,亦反映銀行看淡轉按業務,並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境。

 

儘管今年銀行上調按息,但實際加幅輕微,僅累達0.2厘,美國大幅減息令港元拆息跌幅亦擴大,足令H按息跌幅抵銷銀行加息幅度之餘,亦較年初享有減息幅度,現時調整後之市場H按息仍低至1.69厘至1.89厘,較年初封頂息率水平2.5厘等同可享減息0.61厘至0.81厘,用家仍受惠於減息,故此銀行上調按息對樓市未構成影響。今年美國為應對新冠肺炎疫情累計減息達1.5厘至歷史低水平,原則上港息應貼近美息,但去年第四季至今港元拆息持續高於美息,反映銀行保留資金意欲較大。隨着港元呈現強勢,金管局已多次向市場注資,銀行結餘由今年首季約540億元回升逾倍至1,600多億元水平;銀行流動性顯著增加下,與樓按相關的1個月拆息由年初高逾2%水平降至最近為0.38%,港元拆息逐步回落至較趨近美息。

 

美國疫情仍嚴峻,超低息及寬鬆貨幣政策須長時間維持,美國聯邦儲備局已預計目前低息水平須維持至2022年,並持續無限量QE,港息跟隨美息下,意味本港息率在較長時間仍維持甚低水平,近月樓市向好,或吸引部份資金流入樓市,對樓市帶來支持。近月拆息下跌令H按息4月底起跌穿P按封頂息並與P按息差拉闊,在H按減息優勢下,H按市場比例由年初約80%推升至5月份達91%,相信今年H按仍會繼續主導巿場。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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