把握善用Mortgage Link自制减息

专家分享 - 楼按澄语 王美凤

日期 :2020-08-13 更新时间 :2020-11-30


 

近數年銀行提供之按揭計劃一般設有與存款掛鈎(mortgage-link)的優惠市場上較普及的一款按揭存款掛鈎計劃,是向按揭用家提供一個高存息戶口,存息與按息相同,即使近月按息跌至目前約1.75%1.75%之存息仍明顯高於一般儲蓄息率0.01%用家將日常儲蓄、備用資金存進存息戶口,又或將投資/生意往來資金停泊在戶口,便可賺取高存息收入,以抵銷按息支出計算,等同可減低淨按息。近月拆息下跌推低H按息,但銀行為彌息差收窄亦將新按揭客戶之按息上調了0.2厘,用家實際上亦可善用mortgage-link自製減息。

 

以目前平均按揭額475萬為例,按息1.75厘、25年還款期,假設借款人於提取按揭貸款當日存入$30萬,並於每月額外存入$4,000儲蓄,以存息收入抵銷按息之淨利息支出減少26%,省去金額約達$289,574,實際按息等同降至約1.32%。倘若借款人有大額生意資金回籠,該月將金額$2,375,000放進存息戶,達致未償還按揭額一半之存款金額上限,該月之存息收入抵銷按息後,淨按息等同減少50%,按息由1.75厘降至0.875厘。

 

當然,銀行不能做蝕本生意,沒可能讓借款人抵銷全數按揭利息,所以此類計劃一般設有存款金額上限,較常見是定於未償還按揭額的一半,個別銀行提供較大優惠,存款可達按揭餘額60%。倘若存款金額超逾上限,部份銀行仍可就超出之金額提供一般活期儲蓄利息,但亦有銀行是不會提供任何利息。此類按揭存款掛鈎計劃在提存方面具有高度彈性,存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死,用家可隨時按需要提取存息戶之存款,亦可隨時將資金再存進戶口內,利息按每日戶口結餘計算,甚具彈性

 

今年疫情打擊全球經濟,超低息環境對銀行息差收益構成影響,銀行樓按取態相對保守,近月已有銀行停止提供這類mortgage link高存息戶口優惠,亦有銀行將優惠削減,加設高存息的存款金額上限為$200(或尚餘按揭額一半,但以低者為準),換言之,例如尚餘按揭額達$900萬,可享高存息之存款金額便限於$200萬。雖則如此,市場上仍佔大部份銀行可提供mortgage link計劃,但不排除有銀行跟隨削減優惠,用家可比較銀行樓按計劃,把握機會善用高存息戶口抵銷按揭利息。有一點需留意,mortgage link用家需小心謹每月準時供樓,因為一旦出現逾期還款,按揭條款中列明銀行可即時終止提供高存息優惠

 

市場上亦有另一款按揭存款相連的綜合戶口計劃,借款人可隨時將資金及儲蓄存戶口,有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息,利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算,這樣便無需如傳統按揭計劃般收取提早部份還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算,借款人亦可隨時提取及存金額這計劃較上述高存息戶口計劃還多一個優點,用家可藉着持續性存款,透過降低本金而縮短還款年期。

 

上述兩類按揭存款掛鈎計劃哪一款更慳息? 若果按息一致、存入戶口的金額亦相同扣減本金作用的按揭存款綜合戶口可有更大慳息效果。同樣上述475萬按揭額、按息1.75厘及25年還款期為例,同樣於提取按揭當日存入$30萬及每月存入$4,000於綜合戶口,全期利息可減少高達32%多於高存息戶口抵銷按息26%按揭還款期更由原先25年縮18.6年,更快捷完成供款歷程。然而,市場上提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃之銀行較少,而批出之按息有機會略高,若未能好好利用存款特點扣減本金慳息,慳息效果不及第一類高存息戶口計劃。故此,用家可根據銀行批出之實際息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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