车位按揭成数知多少

专家分享 - 楼按澄语 王美凤

日期 :2020-09-17 更新时间 :2020-11-30


  

近月車位交投回升,根據中原研究部統計,今年68月份二手車位登記量均多於450宗,多於年內其他月份平均273宗。市場上不少人鍾愛購買車位,雖然車位價格經過早年快升幅後已經放緩, 但車位的一般入場門檻始終低於買樓,而購買車位支付非住宅印花稅,低於非首置住宅印花稅(稅率為成交15%)例如一個不足200之車位只需繳付1.5%印花稅。而且車位無需裝修,不用煩卻 保養折舊問題,基本上一成交便可起租,轉售彈性較大,不受限於額外印花稅,所以車位在某程度上屬於易入門、回報快、彈性大的投資產品。

 

車位的呎吋雖然相差不大,但不同地區位置的車位價格卻相差甚大,可介乎少於100萬至超逾600萬不等。今年首8個月二手登記車位平均價格約149萬,而一手車位價格平均為265萬,影響車位價格較大取決因素是供求比例、屋苑交通配套、車主多寡及附近車位供應等。以投資車位來說,租金回報是很重要的考慮因素,但車位價格於早兩三年已顯著上升,不少車位的租金追不及價升幅,導致租金回報率下跌,部份車位的租金回報率更跌至2%甚至以下水平。但若多花時間尋寶,例如在新界或九龍區會發現一些細價但高回報的車位,例如九龍一個屋苑車位價格只需90萬元,但因車位需求較大,租金可達3,000元,租金回報率達4%;新界一個屋苑車位只需70萬元,但租金可達2,400元,租金回報可達4.1%

 

 

最近政府於8月份公佈放寬非住宅按揭成數上限,相信主要是減輕疫情下對工商舖市場的衝擊,但由於非住宅類別包括車位,故此車位亦因此受惠,車位按揭成數由高達4成上調至5成,首期由6成降至5成,而按揭年期維持長達15年。投資車位買家需要注意一點,若然已持有按揭物業在身,若再購買車位申請按揭上會,車位便已屬於第二套房按揭,在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數降回至高達4成,上會首期將會明顯增加。而車位按揭在審批方面,借款人的供款佔入息比率及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同,但留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物業仍有按揭在身,礙於車位已屬二套房按揭,入息要求便需提高,每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%,並需通過按息加3厘之壓力測試,壓力測試下之供款佔入息比率60%調低至50%車位買家如需上會入市前先計算首期負擔及供款能力。

 

 

車位按揭息率較遜於住宅,現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘,今年銀行對於貸款業務較為審慎,銀行之間批出之車位按揭息率差幅較大,當中視乎貸款金額,例如百多萬之車位按揭額僅達數十萬,尤其不足50萬貸款額之車位按息相對較遜。其實,車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,買家購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款,銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款;換句話說,連同自用物業的車位按揭成數可高達6成,若成交價不超於1,000萬,更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭,按息享有拆息按揭低息水平,現時約為1.75%,按揭年期更長達30

 

 

獨立車位的按揭成數於住宅按揭息率亦較高,買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位,物業估值之水位足夠,加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格,而無需承造車位按揭。樓價於十年間升幅倍,以一個十年前600萬元購入之單位為例,目前樓價升值至1,300萬元,加按後最高按揭額高達650萬元,減去按揭餘額260萬元後,尚有足夠水位可套現資金390萬元購買車位;此做法無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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