管理费蚕食租金回报 小数怕长计

地产楼市-精明业主租客

2019-10-03


买楼除了计算供款、差饷地租外,管理费也是每月的必要支出。近年新盘每尺管理费动辄4至5元,随时月月过千,对於买楼收租的投资者,租金回报直接受影响,入市前宜先计清楚。

 

管理费有多贵?近年新楼每尺管理费动辄4至5元,如元朗近年大型新盘一个约514平方尺的两房单位计,折实售价约650万元,假设以现时按息借六成,供款年期25年,月供约为1.72万元,但每尺管理费3.95元,即每月要2,030元,相当於每月供楼支出的一成。

 

当业主购入物业长线收租,计算的租金回报时须先扣除管理费这项支出,以上述元朗新盘单位为例,每月收租可达1.6万元,账面租金回报约2.9厘,扣除管理费支出後净租金回报即跌至2.5厘。

 

当然,管理费高也不无原因,时下新盘普遍提供会所、花园、健身室、泳池,甚至个人化服务等,作为用家可以受惠,但若然是投资则「小数怕长计」。相比之下,二手楼的管理费对回报影响较低,如元朗有二手屋苑一个面积约 520平方尺的两房户,租、售价值与新盘相若,每尺管理费约1.97元,每月支出约1,000元。

 

由於现时法例没规定发展商必须公布管理费资料,但部分项目会先收取三个月管理费按金,所以若发展商没有相关公布,准买家最好主动向发展商或代理查询。

 

此外,一般净租金回报计算方法是每年租金减去管理费,再除去物业的买入价。不过,部份二手楼多年前购入,楼价早已大幅上升,若然想衡量持有物业的价值,以及是否仍然後值得持有,计算时以当刻楼价代替买入价作计算,参考价值会较高。


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