7年半低息期 对本对利

专家分享 - 楼市智库 陈永杰

日期 :2019-08-30 更新时间 :2020-11-30


美國聯邦儲備局在7月底減息0.25厘,加上全球多個央行都減息,美國進入減息轉角市並非不可能,因為全球經濟有放緩的趨勢。但早於7年多的2012年初,筆者經已看淡美國經濟,認為加息有限,假如相信筆者當年所言買樓,現在所賺何止對本對利!

 

美國在金融海嘯之後,在2012年初揚言希望加息,筆者得到媒界邀請撰寫專欄,初時經已指出,不必擔心美國加息的問題。表示加息是雷聲大雨點小,不用擔憂,要買樓的繼續買樓,最重要是解決自己的居住以至投資問題。假如置業人士相信筆者所言買樓,以代表二手樓價的中原城市領先指數(CCL)而言,經已由95.04點,上升至近期的188.43點,以點數計升幅是98%以上,既賺住又賺價,一舉兩得。

 

表面去看,以指數的點數計所賺大致是對本對利的100%,實在豈止此數。因為買樓一般只付出4-5成首期,其餘向銀行申請按揭貸款,無形中有槓杆作用。筆者在最初撰寫專欄之時CCL95.04點,但較早前指數經已上升至188.43點。單是指數計算經已上升98%,即是賺了近一倍。

 

但因買樓大多數是造按揭,自己只需付出4-5成首期,另加近7年半支付的按揭供款,所賺即是由1倍有多。如用按揭保險首期成本更低,而且一般按揭計劃為期30年,現在供樓約7年半經已賺得1倍以上的樓價,提早達標。

 

由於買樓除了是投資之外,也有居住成份,即使將樓賣了也要再找另一間樓作居住,除非業主早已有兩間樓在手,否則不是再買也要租樓解決居住問題。當然另一方法是繼續供樓當交租,往後樓價升跌看命水。

 

筆者當時認為美國難以大幅加息,是看到美國經濟只是普普通通,有動力不足的缺點,加上美國政府及國民負債又嚴重,難以承受大幅加息壓力。美國加息之聲響了近4年,只聞樓梯響,到2015年底才有第一步加息行動。印證了美國無力加息的說法。

 

美國這個加息週期去到2018年底為止,剛好3年,進入2019年不久已聞減息之說,不僅美國總統特朗普大聲疾呼叫減息,最近更叫減達1厘。但今年開始,美國經濟有失速現象,7月底聯儲局真的減息0.25厘。但聯儲局的加息週期只是加息90.25厘,令息口升上2.25-2.5厘,已告見頂。

你可能感興趣的文章

House730搵楼大本营是香港的搵楼平台/租屋网,齐集香港楼盘及楼市资讯,网罗业主及各大中小型地产代理的楼盘,助用户找到心水香港楼盘,网上搵楼买楼更轻松。
House730同时提供一个渠道,予地产代理及业主网上放盘平台,自由、方便、高效,网上推送笋盘给潜在买家!
House730云集香港各类型楼盘资讯,包括香港新楼盘或是二手楼、港九或是新界、住宅或是工商业大厦,务求为用户提供最全面的楼盘资讯。
House730旨在为香港用户提供最优质的使用体验,不论买楼或是租楼,用户可按楼盘的价钱、面积、房数、真实照片等等条件拣选合适楼盘。
除了多个香港楼盘资讯外,House730亦提供不同类型的楼市资讯,包括地产新闻、成交数据等等,让你成为精明买家或租户。

请先登入或注册成为会员