负利率损购买力 保值楼胜金

专家分享 - 楼市智库 陈永杰

日期 :2019-09-06 更新时间 :2020-11-30


踏入2019年,全球經濟吹起淡風,各個主要國家包括美國等都展開減息行動,無形中負利率問題日益嚴重,近年表現呆滯的黃金價格亦告鹹魚翻生。論保值能力,住宅等物業有利息收,前景理應勝過黃金。

 

80年代中期起,負利率問題趨於嚴重,當時通脹率比較銀行活期存款息率為高,被視為負利率。所以市民對置業渴望程度提高,加上租金升多跌少,愈來愈多人希望達到置業目標,減少被負利率蠶食財富。

 

90年代初香港不但息率趨跌通脹趨升,還有就是與港元掛勾的美元幣值也是跌多升少,令負利率問題加劇,銀紙愈來愈不見使。儘管如此,與物業同是實物的黃金卻自1987年開始每況愈下,愈跌愈多,從而出現了一句投資金句:「十年黃金變爛銅」!黃金淡勢去到2001年才見到轉勢的機會,為何投資者背棄黃金,原因是黃金「無息收」!不及股票、物業及債券或多或少都有利息回報。

 

同時愈來愈多人發覺香港通脹率高於存款息率,「負利率」之名不脛而走。再加上港元隨美元貶值,更多資金流向住宅等物業,一則有租金收入,二則美元又貶值,更多人投資物業。90年代初,香港買樓首期原本是一成,因炒樓風氣太勁,終於變成三成首期,然後更有不少限制樓宇買賣實施。直至1997年香港樓市推出「八萬五」及發生亞洲金融風暴,樓市才進入大跌浪,香港陷入通縮境地,直至2003年沙士爆發推出「自由行」,香港經濟才擺脫困境。

 

2008年發生全球金融海嘯,翌年初不經不覺樓市進入大牛市,到了2011年本港樓市又重回1997年的中原城市領先指數頂峰100點,其後才迭創新高。2012年美國聯儲局聲言加息,講到2015年底才正式第一次加息,直至2018年底加息9次合共加至2.25-2.5厘,反映美國經濟力弱。

 

但今年7月底美國經已又再減息0.25厘,減至2-2.25厘被市場視為息口可能轉勢進入新減息浪。今年7月香港基本通脹為3.2%,換言之負利率愈來愈明顯。美元減息,美元趨跌,無形中港元購買力將會貶值,負利率問題愈趨嚴重。金價企於每安士1,500美元之上,但黃金無息收,相對有租金回報的物業遜色,筆者認為住宅等物業更值搏。

 

 

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