换楼链遇樽颈 撤辣可解困

专家分享 - 楼市智库 陈永杰

日期 :2020-07-24 更新时间 :2020-11-30


自從香港政府放寬1,000萬元以下住屋按揭保險以後,這一個金額範圍的樓市交投明顯增加了,但對上1,000萬元至1,500萬元的住宅交投卻遇上不少阻力,交易數量比不上1,000萬元以下單位。要突破樽頸,最佳方法是將所有樓市辣招撤除,換樓鏈才會由下至上運作得順暢。

 

政府將1,000萬元以下住宅物業的按揭保險放寬,無可否認會對樓市交投有推動作用,但只屬局部性質,未能令整個樓市受惠,運作得不太順暢。1,000萬元以下的樓盤,只令居住在「上車盤」的市民得益,換樓鏈不能由下而上順滑地推動,未能做到樓換樓的「升呢」效應。

 

放寬了1,000萬元以下的按保,換樓家庭想「升呢」換大一些單位會解決部份居住困難。不過,按保上限局限在1,000萬元,想換多一個房的單位很容易超過1,000萬元,屆時便要支付更多按揭開支之外,還要面對各種昂貴的辣招印花稅,並非太多業主能夠負擔。

 

較早前,樓市好像頗活躍,並有一Q清檯現象,但只集中在新界上車盤。中產市民購買中型單位,只聚焦在發展商的一手新盤,因為有比較多優惠幫助他們成功置業。近期九龍、港島所推售的多數是中型單位,由於金額比較大,買家多數選擇發展商的一手新盤,全因有優惠。但中型單位金額不小,想一Q清檯存在難度,至於1,000萬至1,500萬元二手中型單位,銷情只屬普通,受到辣招的制肘不少。

 

筆者希望政府能夠全面撤辣,取消近十年實施的各種新印花稅,因為1,000萬至1,500萬元的中型單位,加入各種辣招之後,價錢會變得很昂貴。撤辣之後樓市的中價樓換樓鏈才可以後繼有人,令整條換樓鏈運作順暢,不致於中途斷纜。

 

許多人都想繼續在香港居住下去,但如果解決不到住屋的問題,進退兩難,就會胡思亂想,撤辣可令更多人克服到居住困難,又可安心投資。換樓鏈制度完善,作出更多投資的中產市民,自然希望香港社會更安穩,有利香港前景。

 

假如政府將換樓鏈的金額擴大至2,000萬元的住屋物業,將會刺激到更多人有換樓意欲,更多人願意作長線投資,自然會對社會穩定性有幫助。

 

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