【说楼解按】按息下跌 但为何入息要求不变?

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-11-30


上期提及近期銀行結餘創新高、拆息跌幅擴大、銀行按息掉頭回落。雖然早前銀行樓按取態開始好轉,但拆息現時跌至近十年新低,按揭利息收益轉跌,需留意資金流向、疫情發展及銀行取態會否出現變化。2011年銀行出現加息潮,按息競爭白熱化導致按揭利潤過於微薄,銀行曾6度加息以擴闊息差,由低至H+0.7厘逐步上調至H+2.3厘。去年銀行欲扭轉回贈過高,按揭客戶轉按頻繁局面,大幅削減按揭回贈;今年上半年銀行欲進一步改善按揭利潤,再度上調新批按息,直至下半年樓按取態改善而略減按息。


現時失業率升至6.4%之16年新高,勞工市場存在隱憂,加上政府保就業二期計劃亦快將結束,銀行縱使回復較積極取態,但警覺性將會提高,較佳的按揭息率及優惠較傾向提供予工作前景保持穩定、收入穩定及信貸紀錄良好的申請人。


本港低息環境延續,讓供樓業主享有低成本按揭,現時之按息較年初約2.5厘減幅達1厘,利息支出減少達40%,用家應可明顯感到供款負擔得以減輕。既然按息下跌,利息支出大幅減少,用家應可按照現時入息水平借取更高按揭額?事實卻並非如此。以例子說明,買家原本準備購置一個1,050萬元之單位,基於今年按息下跌,他準備買入一個1,200萬之單位申請5成按揭,貸款額600萬元,按揭年期30年。以銀行現時按息低至約H+1.35厘計,月供約20,620元,以按息加3厘即約4.5厘計算壓力測試,基本月入要求為50,670元;但可惜,即使買家月入達53,000元,銀行仍沒有批出按揭,買家細問原因,才發現H按之壓力測試需以P按之封頂息率加3厘(即現為5.5厘)計算,基本月入需達56,780元或以上。換句話說,雖然按息確實下跌,月供亦減少了,所要求的入息水平卻沒有因此下降,基於拆息波動性大,銀行一般以P按之封頂息率作為基準計算還款能力,由於P及P按息均沒有下跌,故此借款人仍需以現為2.5厘之P按封頂息率計算入息水平,而非H按息約1.5厘,這點借款人需多加留意。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

說樓解按 王美鳳 中原地產

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